Что ждет рынок ипотеки и недвижимости в 2022 г.: прогноз от «М16»
Новогодний подарок от «М16»: всё о перспективах развития рынка ипотеки и недвижимости в 2022 г.
Приобретение собственного жилья на том или ином этапе актуально для абсолютного большинства. На пути к квартире мечты у нас зачастую возникают самые разные вопросы. Какой девелопер достоин нашего доверия? Какой банк выбрать для оформления ипотеки? Где лучше купить квартиру в СПб? Какими будут цены на недвижимость в 2022 г.? В поиске ответов мы обращаемся к сведущим знакомым, соцсетям и Интернету. Согласитесь, текущие показатели рынка, мнения и прогнозы экспертов способны значительно упросить и ускорить этот процесс.
Специалисты «М16» и другие эксперты рынка готовы поделиться своим мнением относительно самых животрепещущих вопросов в сфере недвижимости. Грядут ли изменения в законодательстве о недвижимости, станет ли выгоднее ипотека, порадуют ли новыми проектами девелоперы, подешевеют ли квартиры в 2022 г. — об этом и многом другом расскажем в новой статье.
Что ждет ипотечный рынок в 2022 г.
Прогноз рынка недвижимости на 2022 г. предлагаем начать со льготной ипотеки, которая была предметом пристального внимания и жарких дискуссий в течение всего 2021 г. Программа «Господдержки 2020», которая позволила многим желающим приобрести квартиру в новостройке по сниженной процентной ставке, безусловно, заслуживает быть в центре внимания и в числе основных инструментов покупки жилья. Однако увеличение ключевой ставки (КС) и ужесточение условий кредитования внесли свою лепту в планы многих покупателей. Возможное развитие событий после прошедшего инвестиционного форума ВТБ Капитал «Россия зовет!» также оставляет желать лучшего.
Льготная ипотека на новостройки была запущена в апреле 2020 г. в качестве временной меры для содействия строительной отрасли. Базовая ставка на тот период составляла 6,5% годовых, а максимальная сумма кредита — 12 млн руб. Летом 2021 г. условия «Господдержки» были пересмотрены. Сегодня процентная ставка в рамках программы равна 7% годовым, максимальный размер займа — 3 млн руб.
Многие участники форума не поддержали программу льготного кредитования. Так, председатель Центробанка Эльвира Набиуллина предложила не продлевать «Господдержку 2020» на новостройки после 1 июля 2022 г., озвучив две весомых причины «против». Во-первых, на рынке ипотечного кредитования сейчас прекрасно функционируют другие, более адресные меры, которые направлены на помощь определенным категориям граждан. Кроме того, программа государственной поддержки, считает Набиуллина, негативно сказывается на ценовой политике новостроек, способствуя сохранению высоких цен на строящуюся недвижимость.
Спешим обрадовать: не все участники форума выразили согласие с главой Центробанка. Так, председатель правления ВТБ Анатолий Печатников выступил за пролонгацию срока действия льготной ипотеки. При этом, уточнил Печатников, поддержка государства должна распространяться только на льготные категории граждан и жителей моногородов. Таким образом, мнения разделились, но так или иначе эксперты сошлись в одном: условия льготного кредитования не могут остаться без изменений в наступающем году.
Выгодные условия льготной ипотеки привели к тому, что в 2020 г. банки выдали населению 1,8 млн жилищных займов, в то время как в 2001 г. россияне оформили всего 4 тыс. кредитов
На сегодняшний день положение ипотечных дел следующее: в октябре 2021 г. в СПб зарегистрировано 13,7 тыс. жилищных займов, в то время как в сентябре — 15,1 тыс. (-9,6%). Всего за 10 месяцев петербуржцы оформили 154,2 тыс. ипотек, превысив тем самым показатели прошлого года на 27%. Отдельного внимания заслуживает динамика развития ипотечного рынка в первичном секторе. На данный момент она является отрицательной. Согласно данным Росреестра, в октябре 2021 г. в СПб зарегистрировано 5,5 тыс. договоров долевого участия (ДДУ), в то время как в сентябре — 6,1 тыс. Всего за январь-сентябрь текущего года в Петербурге заключено 60,6 тыс. ДДУ, что на 3% ниже показателей 2020 г.
На этом новости ипотечного рынка не заканчиваются. Наряду с условиями кредитования Центробанк и федеральные органы обсуждают возможные механизмы внедрения в России «зеленой» ипотеки. Программа предполагает сниженную ставку при оформлении кредита на ту недвижимость, которая соответствует экологическим стандартам качества. На данный момент экостроительство не носит в России массовый характер, и число таких проектов не превышает нескольких десятков, но, как отмечают специалисты, потенциал развития «зеленой» ипотеки в стране есть.
Среди новостроек Северной столицы, принадлежащих к высокому классу энергоэффективности (А и А+), — ЖК «Наутилус», ЖК «Энфилд», ЖК «FoRest Аквилон» и др.
Эксперты отмечают, что «зеленая» ипотека будет наиболее актуальна для жителей столичных агломераций — Москвы и Санкт-Петербурга. Предполагается, что в число регионов-лидеров по объему спроса также войдут Краснодарский край, Новосибирская, Ростовская и Тюменская области. Эксперты допускают, что энергоэффективное жилье будет востребовано в бизнес- и премиум-сегменте. По оценкам аналитиков, спрос на экологичную премиальную недвижимость может достичь в 2022 г. 400 млрд руб. В масс-маркете также вероятно увеличение числа интересантов при условии небольшого порогового взноса и снижении кредитной ставки до 4-5%. За счет этой категории покупателей, полагают специалисты, в экостроительство возможно привлечь до 2 трлн руб.
В Европе и Америке «зеленые» кредиты уже завоевали внимание общественности, и экоипотека является стандартной опцией на рынке кредитования. Так, в США 60% проектов позиционируются как экожилье. Статистика гласит, что в 2020 г. два крупнейших ипотечных агентства страны выдали «зеленых» кредитов на сумму более 40 млрд долларов. В Европе, согласно опросу, экоипотекой готовы воспользоваться 74% потенциальных кредиторов.
Как себя проявит «зеленое» кредитование в российских реалиях, что ждет льготную программу и стоит ли покупать квартиру в ипотеку в наступающем году — покажет время. Так или иначе изменения неизбежны и напрямую связаны с динамикой развития рынка новостроек, который по примеру ипотечного сектора ждут перемены.
Что ждет рынок новостроек в 2022 г.
В нашем мире не так много вещей, которые демонстрируют завидную стабильность, но так или иначе таковые существуют. В их числе — недвижимость, которая с каждым годом дорожает. 2022-й, по мнению экспертов, не станет исключением. Одной из причин пересмотра ценовой политики является увеличение стоимости материалов, которые составляют 15-20% от себестоимости строительства.
Как сообщает Росстат, за год цены на строительные материалы выросли на 24,6%. При этом самой дорогой позицией является арматура. Стоит учесть также тот факт, что многие застройщики сегодня прибегают к услугам трейдерских компаний, что, безусловно, закладывается в стоимость жилья. Поэтому снижение себестоимости объекта, по мнению специалистов, возможно за счет прямых закупок материалов у производителей и внедрения механизмов государственного контроля.
Строительная компания «Ленстройтрест», девелопер ЖК Jaanila Country и ЖК Jaanila Drive, ориентируется в строительстве на финские стандарты качества и использует исключительно финское оборудование и материалы
Удорожание себестоимости строительства и ужесточение условий ипотечного кредитования неминуемо приведут к снижению спроса, полагают специалисты. Число интересантов может уменьшиться на 50-70% в 2022 г. При этом подобное развитие событий вероятно как для регионов, так и для столичных агломераций. Прежде всего, темпы продаж сократятся в Москве и Санкт-Петербурге. Это, в свою очередь, чревато тем, что крупные процветающие компании продолжат реализацию проектов на собственные средства. Объекты других рискуют оказаться в числе замороженных и пополнить список долгостроев.
Как считает эксперт рынка инвестиций в недвижимость Валерий Летенков, для сохранения текущих объемов продаж застройщики могут пойти на скидки и совместные акции с банками, но ждать, что цены на недвижимость упадут, не стоит. На увеличение доступности первичного сектора могут рассчитывать только регионы, где отрицательная динамика, по оценке эксперта, может составить 30-40%. В Петербурге и Москве также возможна незначительная корректировка цен, но лишь в масс-маркете. Бизнес- и премиум-сегмент колебания рынка едва ли затронут.
К октябрю 2021 г. жилой «квадрат» в новостройках СПб подорожал на 5% и достиг 182,6 тыс. руб. Средний ценник проданного объекта в Северной столице увеличился на 9% — с 6,96 млн руб. до 7,6 млн руб. Последствия стремительного роста цен не заставили себя ждать. Удорожание недвижимости привело к значительному сокращению объема продаж и ипотечных займов. В октябре 2021 г. число реализованных лотов уменьшилось на 7% — с 7,6 тыс. до 7,1 тыс. объектов. В этом же месяце в СПб было зарегистрировано 13,7 тыс. ипотек, в то время как в сентябре — 15,1 тыс.(-9,6%).
«Квадрат» в бизнес-классе сегодня в среднем оценивается в 247,7 тыс. руб., в премиум-сегменте — в 358 тыс. руб.
На этом новости рынка новостроек не исчерпаны. Следующее значимое нововведение касается сроков действия счетов эскроу. Согласно одобренному Госдумой законопроекту, при задержке срока сдачи жилого дома эскроу-счет будет продлеваться автоматически. Минимальный период действия счета будет равен плановой дате ввода объекта в эксплуатацию, максимальный — 5 годам. При этом дольщик сохранит за собой право закрыть счет в любой момент по истечению минимального срока. Закон также распространяется на договоры долевого участия, заключенные ранее.
В настоящий момент деньги дольщика находятся в банке в течение 6 месяцев после планируемой даты ввода объекта в эксплуатацию. Затем при отсутствии дополнительных соглашений кредитная организация возвращает средства покупателю. Сегодня многие строительные компании дожидаются технического расторжения ДДУ с дольщиком и выводят на рынок тот же самый объект, но по цене готового жилья, которая значительно превышает начальную стоимость лота. Таким образом, закон обезопасит покупателя и лишит возможности недобросовестных застройщиков производить манипуляции с перепродажей объектов.
Согласно данным Фонда защиты прав участников долевого строительства, 164 объекта были исключены из списка проблемных в октябре 2021 г. 55 объектов из этого перечня введены эксплуатацию. Еще 55 проектов сумели покинуть список проблемных по причине отсутствия обязательств застройщика перед гражданами. В остальных случаях дольщики получили установленные компенсации. Таким образом, за прошедший квартал были восстановлены права 10,7 тыс. человек, которые приобрели жилье в 89 комплексах, ставших впоследствии проблемными. Всего за июль-сентябрь 2021 г., согласно данным Фонда, планировалось восстановить права 13,3 тыс. человек.
Сегодня в числе самых надежных и крупных застройщиков СПб, соблюдающих сроки и регламент строительства, — Setl Group, «Группа Эталон», «ЛСР», «ЦДС» и др.
Перемены ожидаются не только относительно процедуры покупки недвижимости, но и самой «начинки» объектов. Так как на рынке новостроек растет спрос на квартиры с чистовой отделкой, то предполагается, что девелоперы увеличат долю готовых вариантов жилья в своих проектах. Сегодня полный ремонт предусмотрен более чем в 60% строящихся ЖК в СПб. Жилье без отделки в классах «стандарт» и «комфорт» представлено в 16% случаев от общего числа предложений.
Наряду с ремонтом «под ключ» покупателям будут доступны черновая и предчистовая отделки white box. При этом превалирующее большинство таких предложений сохранится за бизнес- и премиум-сегментом. В масс-маркете количество объектов без отделки в течение ближайших лет будет минимизировано. Впоследствии, полагают специалисты, такой формат жилья полностью уйдет с рынка, и в экспозиции останутся только готовые квартиры.
В строящихся жилых комплексах Setl Group предусмотрен новый стандарт отделки — Nord Line, который девелопер реализует в двух вариантах — White и Silver
В среднем объекты без ремонта стоят в Петербурге на 40% дороже, нежели готовые квартиры. Например, лот с отделкой «под ключ» сегодня можно приобрести за 9,9 млн руб., аналогичный объект в черновой отделке — за 13,9 млн руб. Разница в средней цене за кв. метр составляет 34,6%. Готовый квадратный метр в петербургской новостройке оценивается в 191,2 тыс. руб., «квадрат» без отделки — в 257,4 тыс. руб. При этом объекты без ремонта, как правило, более просторные и в среднем имеют площадь 54 кв. м. Метраж большинства готовых вариантов жилья на 2 кв. метра меньше и равен 52 «квадратам».
Таковы на сегодняшний день ключевые перспективы развития первичного сектора. Своим прогнозом рынка и цен на недвижимость в СПб в 2022 г. также поделилась ведущий специалист отдела строящейся недвижимости «М16» Валерия Гладко.
────────✤────────
Валерия Гладко, ведущий специалист отдела строящейся недвижимости «М16»:
Ситуация такова, что вследствие очередного увеличения КС ипотечные ставки в большинстве банков также выросли. Так, на вторичном рынке сегодня можно взять кредит на жилье под 9-10% годовых, что, согласитесь, немало, если сопоставить эти цифры с показателями прошлых лет. Что касается первичного сектора, то цены на новостройки в прошлом году немного «просели» по той причине, что многие объекты со сроком сдачи в 2024 г. можно было приобрести за ту же сумму, что и жилье на вторичном рынке. Поэтому дельта в цене между «первичкой» и «вторичкой» значительно уменьшилась.
Также отмечу, что многие застройщики сегодня предлагают интересные программы кредитования. Например, если сумма займа не превышает 3 млн руб., то ипотеку можно взять под 2,99% годовых. Эти факторы, безусловно, «играют» в пользу рынка новостроек, поэтому, вполне вероятно, в 2022 г. многие интересанты вновь обратят внимание на строящуюся недвижимость. Этому способствуют и другие программы кредитования, направленные на помощь определенным категориям населения, — семейная, военная ипотеки, которые будут доступны и в следующем году, что опять же говорит «за» рынок новостроек. Поэтому если вы нашли объект, который соответствует всем ожиданиям, то не стоит откладывать покупку. Как показывает опыт прошлых лет, цены растут, и динамика роста весьма значительна.
По мнению специалистов, 2022-й окажется для рынка недвижимости насыщенным и полным разных событий. И это касается как первичного, так и вторичного сектора, перспективы развития которого также удостоены нашего внимания.
Каковы перспективы развития вторичного рынка в 2022 г.
Прогноз рынка недвижимости СПб, безусловно, не может обойти стороной вторичный сектор. Сегодня на рынке вторичной недвижимости Северной столицы набирает популярность так называемая новая «вторичка» — дома, сданные в течение последних десяти лет. При этом предметом сделок в большинстве случаев становятся объекты в кирпично-монолитных зданиях. В этом сегменте есть не только свои материалы-фавориты, но и локации, удостоенные наибольшего внимания покупателей. По оценкам экспертов «Петербургской Недвижимости», самыми популярными районами являются Центральный и Василеостровский, в которых пользуются спросом 2- и 3-комнатные варианты жилья. Также востребованы сданные дома в Приморском и Красносельском районах, где выбор чаще всего падает на студии и «однушки».
Согласно данным агентства «Дарко», новая «вторичка» в СПб преимущественно представлена 1-комнатными вариантами, которых сегодня насчитывается 3,4 тыс. Многокомнатный сегмент располагает более скромным ассортиментом — покупателям предлагается 446 квартир, квадратный метр в которых в среднем оценивается в 309,5 тыс. руб. Таким образом, предложение рынка оставляет желать лучшего, что способствует удорожанию жилья, особенно на фоне стремительно растущего спроса. Подобная тенденция, утверждают эксперты, будет прослеживаться на протяжении первой половины 2022 г.
Сегодня в экспозиции на рынке новой «вторички» СПб находится 10 тыс. лотов. Для сравнения: на рынке строящейся недвижимости насчитывается 37,6 тыс. объектов. При этом строящийся квадратный метр ощутимо дороже готового: средневзвешенная стоимость «квадрата» в новостройке сегодня равна 272,7 тыс. руб., в сданном доме — 254 тыс. руб. Стартовая стоимость квадратного метра в объектах новой «вторички» — 170 тыс. руб.
Рынок новой «вторички» в СПб сегодня представлен всеми классами жилья — от «комфорта» до «элита»
Несколько иным образом обстоят дела с более ранними представителями вторичного сектора — «хрущевками» и «брежневками». Жилье стремительно дешевеет и, вероятнее всего, в ближайшие месяцы будет неуклонно терять в цене. Всему виной — новая «вторичка» и рынок новостроек, конкуренцию с которыми образцы советского девелопмента не выдерживают. Преимущества первичного сектора очевидны: рынок новостроек предлагает современные жилые комплексы в развитых локациях, которые доступны на выгодных условиях кредитования.
По данным «Петербургской Недвижимости», «квадрат» в старом жилом фонде сегодня оценивается в 130,5 тыс. руб. Средняя цена объекта достигает 8 млн руб. Сравнительно невысокая стоимость квадратного метра обусловлена массовым предложением рынка, которое ощутимо превышает спрос. Не в последнюю очередь стоит учесть, что вторичный рынок допускает возможность торга, особенно в случае острой необходимости продавца реализовать объект, что в конечном счете также удешевляет жилье.
По оценкам компании «Альфа-Групп», стоимость жилого «квадрата» в строящихся комплексах Северной столицы на 10% выше, чем во вторичном секторе. Наиболее ощутимая разница цен зафиксирована в Центральном районе. Здесь квадратный метр в новостройке на 31,8% дороже, чем в готовом доме. (239,9 тыс. руб. против 200,5 тыс. руб.) Разрыв в пользу вторичного сектора отмечен в Невском районе, где строящийся квадратный метр экспонируется за 143,4 тыс. руб., готовый — за 158,5 тыс. руб. По оценкам экспертов, в 7 из 13 районов Северной столицы «квадрат» в новостройке стоит больше, чем в сданном доме. В числе таких районов — Центральный, Петроградский, Адмиралтейский, Фрунзенский, Выборский, Красносельский и Кировский.
Одним из самых популярных районов СПб среди покупателей первичной и вторичной недвижимости является Приморский
Возможно, 2022 г. ожидают крутые виражи, и в других районах Северной столицы «вторичка» также одержит вверх над «первичкой». Однако эксперты считают маловероятным такое развитие событий, с чем соглашается руководитель отдела вторичной недвижимости «М16» Екатерина Ермолова.
────────✤────────
Екатерина Ермолова, руководитель отдела вторичной недвижимости «М16»:
В 2022 г. цены на недвижимость стабилизируются, хотя небольшой рост будет присутствовать. Это касается, в первую очередь, рынка новостроек, где вероятно удорожание недвижимости в пределах 5-7%. «Вторичка», наоборот, подешевеет на 5-7%. Однако рост цен на жилье, повышение ставок рефинансирования и процентных ставок во вторичном сегменте приведут к снижению спроса в 2022 г., что мы уже наблюдаем сегодня.
Таким образом, прогноз цен на вторичную недвижимость в СПб весьма воодушевляющий: в ближайшее время и новая «вторичка», и старый жилой фонд будут демонстрировать динамику развития последних месяцев. Глобальных перемен и неожиданных поворотов от вторичного рынка ожидать не стоит, чего не скажешь, например, о загородном секторе.
Каковы перспективы развития загородного рынка в 2022 г.
В загородном секторе с новостями спешит рынок индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В 2022 г. ИЖС, сообщают специалисты, перейдет на эскроу-счета по примеру первичного сектора. На днях вышел в свет новый законопроект Министерства строительства и ЖКХ, который предлагает привлечение денежных средств россиян по тому же принципу, что и в долевом строительстве многоквартирных зданий. Нововведение затрагивает только индивидуальные дома в составе малоэтажных жилых комплексов, девелопером которых выступят специализированные застройщики.
Законопроект предполагает, что отныне уполномоченные банки будут регулировать финансовые взаимоотношения строительных компаний с покупателями, а последние будут обеспечены тем же инструментарием для защиты собственных интересов, что и дольщики в многоквартирных объектах. Таким образом, рынок станет более прозрачным и привлекательным как для застройщиков, так и покупателей недвижимости.
Многие петербургские застройщики уже объявили о своем решении выйти на рынок ИЖС. В их числе — ГК «ПИК», «ЛСР», «Группа Эталон» и др. Ожидается, что в течение 2022 г. этот список пополнят другие крупные игроки рынка. Минстрой также рассчитывает, что новый законопроект значительно увеличит объемы малоэтажного индивидуального строительства и обеспечит покупателей в ближайшие годы 500 млн кв. метров жилой недвижимости, что, безусловно, скажется на ценах на недвижимость уже в 2022 г.
Согласно статистике, наибольшим спросом на загородном рынке СПб пользуются коттеджные поселки во Всеволожском, Выборгском и Ломоносовском районах
Эскроу-счета — новшество для загородного рынка лишь частично. Застройщики уже имеют возможность прибегать к их открытию при реализации жилья в коттеджных поселках и таунхаусах. Однако для использования счетов эскроу проект должен соответствовать ряду требований. В числе основных — соблюдение сроков сдачи объекта, наличие соответствующей инфраструктуры, благоустройство территории и др.
Изменения также коснутся строительства объектов. С 1 марта 2022 г. станет возможным возведение индивидуальных жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения. Но такая возможность будет предоставлена только в том случае, если строительство обусловлено нуждами фермерского хозяйства. Еще один немалозначимый нюанс касается самой процедуры, которая отныне проходит на региональном уровне и входит в зону ответственности местных властей. При этом регистрация объектов будет возможна на условиях «дачной амнистии» вплоть до 1 марта 2026 г. И здесь также не обойтись без важного уточнения: для регистрации недвижимости в упрощенном порядке должен быть построен один дом площадью не более 500 кв. метров.
Как строительство, так и покупка дома имеют свои «плюсы» и «минусы». С одной стороны, возведение дома — достаточно длительное мероприятие, которое требует значительных временных и энергозатрат. С другой — строительство предполагает постепенные вложения и представляет собой более бюджетный вариант, чем приобретение готовой недвижимости. По подсчетам экспертов, средняя стоимость строящегося квадратного метра равна 35-50 тыс. руб., готового — 45-60 тыс. руб. Недостаток готовых построек также заключается в том, что они лишают возможности реализовать свои планы и идеи. Кроме того, использованные материалы и технологии строительства могут не отвечать желаемым требованиям и современным стандартам качества.
Выбирать дом специалисты рекомендуют весной: тающий снег и грунтовые воды помогут объективно оценить состояние постройки и обнажат все «слабые» места конструкции
Отдельного внимания заслуживает вопрос регистрации участков с «временным» статусом. С 1 марта 2022 г. подобный статус земельного надела недопустим. Все объекты должны быть переведены в статус «учтенных» или аннулированы. То есть если участок был выделен или получен в аренду, но не зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), то после указанной даты он удаляется из перечня Росреестра. Это, в свою очередь, чревато необходимостью получать новые документы на землю и ставить ее на кадастровый учет. В противном случае свои права нужно будет отстаивать в судебном порядке.
В 2022 г. также ожидается внеочередная проверка оценочной стоимости земельных участков. Право осуществлять надзор за собой оставляет Росреестр, который обязуется размещать выявленные нарушения на своих официальных ресурсах. Принятые меры, полагают специалисты, крайне положительно скажутся на дальнейшем развитии загородного рынка. Своими прогнозами относительно цен на недвижимость в 2022 г. и перспективами развития рынка также поделился Олег Бодрухин, руководитель отдела загородной недвижимости «М16».Можно смело заявить, что российское законодательство о недвижимости не скупится на новшества. Однако не всем инициативам суждено увидеть свет в уходящем году. В числе таковых — легализация апартаментов.
────────✤────────
Олег Бодрухин, руководитель отдела загородной недвижимости «М16»:
Спрос на «загородку» в летний сезон 2021 г., безусловно, был, особенно на курортную недвижимость вблизи Финского залива, лесных массивов и т.д. Что касается элитных домов рядом с городом, то интереса к ним не отмечено, хотя желающие поменять квартиру на дом или докупить дом к квартире есть. Покупатель сегодня избирателен. Для него важны характеристики и самого объекта, и участка, и локации. Кроме того, сегодня каждый день в рекламу выходят новые объекты, поэтому покупатель имеет выбор, чем и пользуется. Таким образом, в предложении сейчас недостатка нет, но качественных и интересных объектов на самом деле не так много.
При этом настроения на загородном рынке — самые оптимистичные. Многие продавцы убеждены, что их объект «улетит», особенно после затишья во время пандемии. На самом деле быстро находят покупателей дешевые дома и участки. Дорогие объекты, как и раньше, могут быть долго в экспозиции, хотя небольшое увеличение спроса имеет место быть. Покупатель также всегда найдется на «штучный» товар, особенно если клиент «горячий» и твердо решил приобрести дом. То же самое можно сказать и о продавце: продавали и будут продавать те, кому это жизненно необходимо.
Сегодня также прослеживается тенденция на аренду загородной недвижимости. Большинство арендаторов, как правило, делают выбор в пользу дома, так как устают от городской суеты и шума, но не готовы к переезду загород или еще не определились с локацией. Они воспринимают загородный дом как дачу, которая становится местом пребывания на один или несколько сезонов, но не более. Однако желающим снять дом стоит учесть, что хороший объект нечасто может стать предметом договора найма.
Что касается ближайшего будущего загородного рынка, то отмечу, что спросом будут пользоваться благоустроенные коттеджные поселки (КП) с хорошей инфраструктурой, как, например, «Медовое», «Янтарный бор», «Репино Парк», «Охта Парк» и др. Отдельно стоящие объекты, несмотря на все их достоинства, будут менее востребованы, так как покупатель сегодня думает, в первую очередь, о безопасности и комфорте. Помимо безопасных площадок и хорошего освещения в КП должно быть «изюминка», например, собственное озеро, спорт-клуб для детей и взрослых и т.п. За такими поселениями, бесспорно, будущее загородного рынка.
Таковы на сегодняшний день перспективы развития загородного сектора, который ожидают серьезные перемены правового характера. Пересмотру на законодательном уровне подверглись и ряд других аспектов, о которых мы предлагаем подробнее поговорить в следующем разделе.
О законодательных изменениях в сфере недвижимости в 2022 г.
Законодательство о недвижимости, бесспорно, заслуживает быть предметом отдельной беседы, особенно с учетом объема планируемых изменений в 2022-м. Предлагаем кратко осветить ключевые новшества правового характера, которые грядут в наступающем году.
В числе главных нововведений — увеличение кадастровой стоимости жилья. С 1 февраля 2022 г. ее размер в столичных агломерациях увеличат до 181 тыс. руб. / кв. м. Пересмотр кадастровой стоимости, заявляют эксперты, обусловлен ростом цен на недвижимость. Особенно стремительно дорожает первичный сектор жилья. Принятая мера, в свою очередь, приведет к повышению налоговой базы. Это значит, что налог на владение недвижимостью, равно как и при продаже объекта, будет увеличен.
Последний пересмотр кадастровой стоимости жилья осуществлялся в 2018 г.
От кадастровой стоимости жилья напрямую зависит цена объекта в договоре купли-продажи. Так, если в документе зафиксирована цифра, которая составляет менее 70% от кадастровой стоимости недвижимости, то это может повлечь за собой доначисление налогов на доходы продавца. Например, если вы приобрели квартиру за 5 млн руб. и через год продали за 5,1 млн руб., то налог должен быть рассчитан только на разницу цен, то есть на 100 тыс. руб. В этом случае его размер составит 13 тыс. руб. Но если кадастровая стоимость квартиры равна 8 млн руб., то налоговый расчет будет произведен следующим образом: 8 000 000*0,7(понижающий коэффициент) = 5 600 000. Таким образом, налоговая база достигает 600 тыс. руб., 13% от которых равны 78 тыс. руб.
1 января 2022 г. в силу также вступят изменения в федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Правки затрагивают перечень основных сведений в кадастре недвижимости, который значительно расширен. Отныне возможно получить полную информацию о кадастровом инженере, осуществляющем учет объекта, заключенном с ним договоре и др. Кроме того, Росреестр заявил, что в электронный вид будет переведена вся документация в организации. Наличие сканобразцов вместо привычных бумаг, казалось бы, — полезное нововведение, которое освобождает от бумажной волокиты. Однако, заявляют эксперты, хранение документов в электронном виде чревато бОльшими рисками уничтожения и подмены оригиналов, поэтому соответствующие меры защиты этому новшеству не помешают.
Необходимость наличия бумажных оригиналов в органе стала предметом длительных обсуждений, но так и не была обоснована
Следующее нововведение носит более однозначный характер и касается аварийных объектов, каковых сегодня немало. Отныне в реестр недвижимости в обязательном порядке необходимо вносить сведения об аварийности многоквартирных домов. Если объект находится в непригодном для проживания состоянии, подлежит реконструкции или сносу, то информация об этом должна быть зафиксирована в ЕГРН. Этот шаг, заявляют специалисты, позволит защитить права россиян и сделать процедуру купли-продажи простой и прозрачной.
Нефункциональные и возрастные характеристики старого жилого фонда привели к тому, что в 2009 году в Петербурге стартовала программа реновации. В рамках программы запланирован снос 1072 жилых домов, находящихся в аварийном состоянии. Самый массовый снос ожидается в Кировском районе, где будут демонтированы 362 дома. Не менее масштабны планы властей в Курортном и Московском районах, в которых снесут 219 и 126 домов соответственно. Меньше всего программа реновации затронет Фрунзенский и Красногвардейский районы. Демонтажу в локациях подвергнутся 33 и 20 построек соответственно.
Неликвидные характеристики, прежде всего, свойственны дореволюционным постройкам и образцам советского девелопмента — «хрущевкам», «брежневкам» и «сталинкам»
Следующая новость порадует желающих получить налоговый вычет на покупку жилья в 2022 г. Процедура оформления вычета значительно упрощена и ускорена. Отныне вернуть часть денежных средств возможно на сайте Федеральной налоговой службы (ФНС) без подачи декларации 3-НДФЛ. Налоговый орган, в свою очередь, обязуется осуществлять проверку документов не более одного месяца, а при положительном решении — перечислять средства на счет налогоплательщика в течение 15 дней.
Не менее приятные вести ждут владельцев габаритного личного транспорта. Новое постановление предполагает снятие ограничений относительно размера машиноместа. На данный момент существуют предельные нормы, которые каждый регион устанавливает себе сам. С 1 марта 2022 г. в соответствии с ФЗ-218 они теряют свои силу.
Размер и количество машиномест напрямую зависят от класса жилого комплекса: чем выше сегмент жилья, тем больше парковочных мест предусмотрено на каждую квартиру
Можно смело заявить, что российское законодательство о недвижимости не скупится на новшества. Однако не всем инициативам суждено увидеть свет в уходящем году. В числе таковых — легализация апартаментов. Вопрос правового статуса объекта находился на обсуждении в течение всего 2021-го, но пока не подошел к логическому завершению. Сначала рассмотрение законопроекта отложили до августа 2021 г., а затем — до декабря. Недавно стало известно, что работа над проектом приостановлена и не будет возобновлена в первой половине 2022 г.
В рамках инициативы апарт-отель предлагали определить как «многофункциональное здание с жилыми и нежилыми объектами». В таких домах планировали предусмотреть возможность постоянного проживания и прописки. Проект также предусматривал начисление тарифов за коммунальные услуги и взносов на капремонт в соответствии с Жилищным кодексом. При этом в документе уточнялось, что нежилые помещения смогут получить статус жилых и наоборот.
Таким образом, вопрос правового статуса объекта в ближайшее время останется открытым, равно как и вопрос налогообложения недвижимости. Размер налога и порядок его расчета напрямую зависят от статуса помещения, с которым российское законодательство пока не готово определиться. Так или иначе рынок апартаментов Северной столицы продолжает развиваться и пользоваться спросом среди инвесторов. Предлагаем узнать, что собой представляют лучшие предложения рынка и какие еще объекты привлекательны в инвестиционных целях.
Об инвестициях в недвижимость
Эксперты считают, что сегодня самым выгодным вложением выступают инертные валюты. Таковыми является бетон и металл, то есть недвижимость. Среди объектов недвижимости высоким спросом пользуются апарт-отели. Особое признание среди инвесторов снискали комплексы сервисного формата.
Недвижимость может быть сервисного и несервисного формата. Несервисные объекты представляют собой рекреационные комплексы, расположенные в курортных районах и загородных локациях. Сервисные апарт-отели находятся под управлением единого оператора и, как правило, открываются в новых или отреставрированных гостиничных зданиях. Апарт-комплексы могут также располагаться на нижних этажах жилых домов и кварталов, а также на месте прежних фабрик и заводов.
Как сообщают специалисты компании «Р-ФИКС», в ноябре 2021 г. спрос на юниты превысил показатели прошлого года на 127,5% По сравнению с 2019 г. объем интересантов увеличился на 392%. При этом среди региональных покупателей петербургских апартаментов выделяются москвичи. Доля столичных жителей в общем объеме регионального спроса достигает 60%.
Новое яркое предложение на рынке апартаментов СПб — апарт-комплекс Next, который является проектом компании «Еврострой» в Василеостровском районе
Рынок апартаментов Северной столицы активно расширяется. На данный момент в свободной продаже находится более 1,7 тыс. юнитов. Цена за квадратный метр в новостройках данного формата стартует от 129,2 тыс. руб. Стоимость самого бюджетного инвестиционного варианта сегодня составляет 4,3 млн руб. Помимо лояльной ценовой политики девелоперы предлагают покупателям выгодные инвестиционные программы, впечатляющий сервис и насыщенную инфраструктуру. В числе таких предложений в СПб — МФК Next, МФК Zoom Apart, МФК Artstudio Moskovsky, МФК Moskovsky Avenir, МФК Kirovsky Avenir и др.
Популярность апартаментов как инвестиционного инструмента, по мнению экспертов, объясняется несколькими причинами. Одна из первых — экономическая ситуация. Пока курс валют неустойчив и ставки по депозитам невысоки, петербуржцы рассматривают апартаменты как средство сохранения накоплений и источник пассивного дохода. Востребованность недвижимости также обусловлена форматом жилья — апарт-отели являются модным и престижным типом недвижимости. Поддержанию спроса способствует и внутренний туризм, который обеспечивает заполняемость апарт-отелей на 85%. Кроме того, так как число юнитов увеличивается и они переходят в массовый сегмент, то апартаменты становятся все более доступной опцией на рынке.
Планы девелоперов на грядущий год не менее масштабны: новые апарт-комплексы планируется построить в Московском, Выборгском, Невском и других районах города
На этом список инвестиционных инструментов не исчерпан. Высокую доходность в долгосрочной перспективе гарантируют земельные участки под строительство домов, новые перспективные проекты застройщиков, объекты коммерческой недвижимости и жилые помещения на первых этажах, которые могут быть использованы для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду. Кроме того, выгодным вложением в 2022 г. станут квартиры в ипотеку, с задолженностью, подлежащие расселению и в ненадлежащем состоянии (после потопа, пожара и т.п.), ликвидность которых можно значительно повысить за счет соответствующего состояния ремонта и документов. В числе других удачных решений — участие в Паевых инвестиционных фондах, инвестиции в региональную и зарубежную недвижимость, о которых мы подробнее расскажем в следующем материале.
На закате 2021-го предлагаем подвести основные итоги: рынок недвижимости Северной столицы изобилует ликвидными вариантами жилья и гарантирует широкие возможности для инвестирования. Ассортимент первичного, вторичного и загородного сектора Северной столицы будет расширен, а цены — увеличены. Единственным исключением могут стать представители старого жилого фонда, где стоимость жилья, предполагают специалисты, упадет. Отрицательная динамика цен также возможна для неликвидных предложений загородного сектора.
Ознакомиться со всеми актуальными предложениями рынка новостроек СПб можно в базе нашего агентства. О лучших загородных объектах вы можете узнать здесь, о ярких новинках вторичного рынка — здесь. Специалисты компании помогут вам подобрать вариант жилья с учетом всех пожеланий и окажут сопровождение на каждом этапе работы с недвижимостью — от проверки юридической чистоты сделки до создания уникального дизайн-проекта интерьера помещения! Команда «М16» желает каждому стать счастливым владельцем собственных квадратных метров в 2022-м!