Изменения в законодательстве о недвижимости: какова буква закона в 2021 г.

Каждый год мы становимся свидетелями более или менее кардинальных поправок в законодательстве о недвижимости. 2021-й не стал исключением. Новые законопроекты о недвижимости еще ждут своего выхода в свет, но ощутимые изменения уже коснулись целого ряда аспектов: долевого строительства, оценки недвижимости, оплаты услуг ЖКХ и др. Мы готовы рассказать о наиболее важных из них и осветить вопросы налогообложения недвижимых объектов, которые не теряют своей актуальности по сей день.

Изменения в законе «Об участии в долевом строительстве»

Существенные правки коснулись закона «Об участии в долевом строительстве». Согласно его новой редакции, с конца июня 2021 г. застройщики обязаны размещать проектную декларацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) до заключения договоров долевого участия (ДДУ).

Сегодня при отсутствии документа в ЕИСЖС застройщик не имеет права привлекать денежные средств граждан

Если объект попал в реестр проблемных, заключение ДДУ с застройщиком также может быть приостановлено. Аргументом для получения статуса «проблемного» может послужить любое несоответствие действующим нормам относительно сроков сдачи, характеристик жилья и т.п. Особенно строгие санкции в отношении застройщиков действуют за нарушение сроков сдачи недвижимости. Сегодня при несвоевременной передаче объекта в собственность для дольщиков предусмотрены денежные выплаты.

Правки в законе «О кадастровой оценке недвижимости»

Федеральный закон № 237, регламентирующий вопросы кадастровой стоимости жилья, также не остался без внимания. Отныне контроль за соблюдением закона осуществляется Росреестром на постоянной основе, а не в качестве единичных проверок. Также уточнены факторы расчета кадастровой стоимости жилья, и изменена процедура рассмотрения заявлений об устранении ошибок, допущенных при оценке недвижимости. Сегодня заявление может быть подано в течение 5 лет после произведения ошибочных расчетов, а срок его рассмотрения должен составлять не более 45 дней с момента обращения.

Упрощение льготной системы при оплате коммунальных услуг

С 2021 г. система получения компенсаций и льгот при оплате коммунальных услуг также видоизменилась и представляет собой более простую и гибкую процедуру. Граждане, имеющие льготы, отныне не обязаны предоставлять органам соцзащиты документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам. Теперь сотрудники соцзащиты проверяют наличие задолженностей самостоятельно. И даже если уполномоченный орган располагает сведениями о неуплате коммунальных услуг, он не имеет права отказать собственнику в начислении субсидий — для этого необходимо официальное постановление суда.

К слову, размер оплаты услуг ЖКХ будет увеличен с июля 2021 г. Но данной участи ни одному россиянину не избежать — стоимость коммунальных услуг индексируется ежегодно. Выходом из положения является выбор в пользу первичного жилья высокого класса энергоэффективности — А и А+. Среди новостроек северной столицы, относящихся к этим классам, пользуются популярностью ЖК «Наутилус», ЖК «Энфилд», ЖК «FoRest Аквилон» и др.

В Петербурге с июля 2021 г. коммуналка будет увеличена на 3,5%

Увеличение маткапитала

Следующее изменение в законодательстве носит более радужный характер и особенно порадует тех, кого в текущем году ожидает пополнение. С января 2021 г. размер материальной помощи семьям при рождении первого ребенка составляет 483,8 тыс. руб., а не 466,6 тыс. руб. За рождение второго ребенка родители получат от государства не 150 тыс. руб., а 155,5 тыс. руб. Согласитесь, мелочь, а приятная, особенно с учетом того, что маткапиталом сегодня можно воспользоваться при покупке недвижимости в большинстве петербургских новостроек — в ЖК «Ариосто», ЖК «Приморский квартал», ЖК «Петровская доминанта» и др.

Сегодня на обсуждении находится законопроект о введении отцовского капитала, но при каких условиях и на какую выплату смогут рассчитывать главы семейств — пока неизвестно

Новшества коснулись и прочих вопросов — ужесточены правила пожарной безопасности, реализована возможность онлайн-собраний жильцов. Также с 2021 г. расширены возможности реконструкции и сноса многоквартирных домов ненадлежащего состояния.

Налоговый вычет при покупке жилья в 2021 г.

Что касается налогообложения недвижимости, то здесь пока никаких изменений не наблюдается. Но так как сделки, проводимые с недвижимостью, являются неотъемлемой составляющей нашей жизни, то вопрос расчета налоговой базы заслуживает нашего упоминания. Сразу оговоримся, что в рамках статьи речь идет только о жилых помещениях, владельцами которых являются физлица. Так как налог на коммерческие и жилые объекты, находящиеся во владении юрлиц, имеет другую систему расчета, то оставим его в качестве предмета отдельного обсуждения.

Итак, при покупке недвижимости законодательство предусматривает такую процедуру, как налоговый вычет, который также именуют имущественным. Под вычетом понимают возврат части денежных средств, потраченных на приобретение жилья или земли. Размер вычета прописан в Налоговом кодексе РФ. Сегодня он может быть реализован двумя способами, о которых мы расскажем далее.

Первый представляет собой возврат собственнику 13 % вложенных в жилье средств. Вычет распространяется на расходы, связанные с покупкой или постройкой недвижимого объекта, его ремонтом, а также приобретением и благоустройством земельного участка. Если квартира или дом оформлены в ипотеку, то возможен вычет на выплачиваемые проценты. Важная ремарка — закон предусматривает ограничение суммы. Если объект приобретен на собственные средства, то максимальная сумма, на которую производится вычет, — 2 млн руб., в случае ипотеки — 3 млн руб. То есть первый вариант предполагает максимальную выплату в размере 260 тыс. руб., при оформлении ипотеки — 390 тыс. руб.

Налоговый вычет можно оформить как при покупке квартиры на первичном, так и вторичном рынке

Например, вы купили квартиру за 2 млн руб. Соответственно, 13% от этой суммы составит 260 тыс. руб., на которые вы вправе рассчитывать от государства. Если стоимость вашей квартиры — 2,4 млн руб., то вы можете получить те же 260 тыс. руб. Так как максимально возможной суммой, на которую действует вычет, являются 2 млн руб., то 13% высчитываются именно с них.

При этом если полученная сумма составила менее максимально возможной, средства можно дополучить при покупке следующего объекта недвижимости. Здесь обратимся к важному нюансу: данный вариант налогового вычета производится однократно. То есть если в рамках одной или нескольких покупок вы получили 260 тыс. руб., то на приобретенное в дальнейшем жилье данный вычет больше недействителен. Такова буква закона.

Например, в 2015 г. вы приобрели квартиру за 1,5 млн руб. и получили имущественный вычет в размере 195 тыс. руб. В 2021 г. вы купили еще одну квартиру за 4,5 млн руб. и при подаче налоговой декларации можете смело рассчитывать на получение 65 тыс. руб., но не более. Математика следующая: после первой покупки у вас остались неиспользованными 500 тыс. руб. Соответственно, при расчете суммы возврата 13% будут умножены на этот остаток вне зависимости от сегмента и стоимости второго приобретенного объекта.

Сократить стоимость покупки возможно на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости, которые вы можете подтвердить документально

Второй вариант налогового вычета предполагает уменьшение налоговой базы на 1 миллион рублей. Данная форма выплаты производится не более одного раза в год и распространяется только на приобретение недвижимых объектов.

Система расчета имущественного вычета достаточно прозрачная, но имеет свои нюансы. Касаются они, в первую очередь, тех категорий граждан, которым полагается возврат части денежных средств, потраченных на покупку квартиры или дома.

Процедура оформления налогового вычета

Возможность оформления имущественного вычета в размере 13% от стоимости покупки имеет некоторые ограничения. Касаются они, в первую очередь, категорий граждан, которые могут рассчитывать на господдержку. Для неработающих людей пенсионного возраста, нерезидентов страны, иностранных граждан и приобретающих недвижимость по программе военной ипотеки, а также с участием государственных субсидий эта возможность ограничена. Если продавец и покупатель являются близкими родственниками, работают в одной организации в качестве подчиненных или объект приобретен работником за счет средств, находящихся на балансе компании, то оформление налогового вычета также маловероятно.

В остальных случаях вы можете рассчитывать на помощь государства. Для оформления вычета необходимо обратиться в местный орган Федеральной налоговой службы (ФНС) или в бухгалтерию вашей рабочей организации. Пакет документов рекомендуем уточнять по месту обращения. С ним также можно ознакомиться в личном кабинете на Госуслугах или на сайте ФНС. Там же возможно подать налоговую декларацию онлайн.

Средний срок рассмотрения декларации через орган ФНС составляет 3 месяца

При положительном решении заявителю возвращается денежная сумма, равная годовым отчислениям в пенсионный фонд. При оформлении льготы по месту работы налог не высчитывается из зарплаты сотрудника до тех пор, пока вся сумма не будет ему выплачена.

Например, в 2020 г. вы купили квартиру за 3 млн руб. и подали декларацию на возврат 260 тыс. руб. Если вы, например, имеете официальный фиксированный доход в размере 70 тыс. руб. ежемесячно, то в начале 2021 г. вы вправе рассчитывать на получение 109 200 руб. Эта именно та сумма, которая была с вас взыскана в качестве обязательного 13-процентного налога за 2020 г. Поэтому на получение оставшихся 150 800 руб. можно рассчитывать в последующие годы при условии официальных налоговых отчислений с получаемого дохода.

При покупке квартиры не стоит забывать о таком важном аспекте, как регистрация перехода права собственности. На текущий момент никаких изменений в процессе регистрации недвижимости не наблюдается. Процедура все так же осуществляется в Росреестре. Напомним, каждому собственнику необходимо произвести государственную регистрацию прав и поставить объект на государственный кадастровый учет, что можно сделать через местный орган МФЦ.

Для домов с земельным участком действительна упрощенная процедура регистрации в рамках функционирования программы дачной амнистии. В соответствии с действующим порядком для регистрации загородного объекта необходимо предоставить правоустанавливающие документы и техплан, подготовленный на основе декларации.

Налог на продажу жилой недвижимости в 2021 г.

Налоговый вычет не теряет своей актуальности и при продаже недвижимости. Он позволяет сократить сумму налога, которым облагаются объекты, проданные раньше установленных сроков владения. В соответствии с текущим порядком минимальный срок владения приобретенным объектом равен 5 годам, а в случае приватизации, наследования или дарения жилья — 3. Если период владения недвижимым имуществом составляет менее 3 или 5 лет соответственно, то жилье облагается налогом в размере 13%, которые взимаются с разницы между ценой покупки и продажи объекта.

Например, вы купили квартиру за 3 млн руб. и решили ее продать через 2 года за 4,5 млн руб. Таким образом, прибыль с продажи равна 1,5 млн руб. Именно с этой суммы высчитываются 13%, которые в нашем случае равны 195 тыс. руб. То есть вы обязаны вернуть государству 195 тыс. руб., если только не воспользуетесь одним из налоговых вычетов.

Последние изменения касаемо минимальных сроков владения недвижимостью вступили в силу в 2016 году

В случае с наследуемым или подаренным жильем налоговая база значительно увеличивается. Так как за такой объект не были внесены личные средства или были потрачены небольшие суммы при его оформлении в собственность, то налог в размере тех же 13% рассчитывается от кадастровой стоимости объекта. Еще одно уточнение — данная налоговая ставка применима только для резидентов РФ. Если гражданин проживает в России менее 183 дней в году, то размер ставки увеличивается до 30% от налоговой базы вне зависимости от способа получения недвижимости — наследования, дарения, покупки по договору купли-продажи, долевого участия и др.

Кадастровая стоимость объекта также фигурирует в сделках, где цена продажи ниже суммы, зафиксированной в кадастре. В этом случае применяют понижающий коэффициент, равный 0,7.

Например, вы купили квартиру за миллион и продали через год за 2 млн руб. При этом кадастровая стоимость объекта составляет 3 млн руб. Соответственно, налоговый орган производит расчет следующим образом: 3 000 000 * 0,7 - 1 000 000 = 1 100 000. То есть государству вы должны заплатить не 1 млн, а 1,1 млн руб.

В качестве объекта сделки может выступать не только квартира, но и дом, продажа которого сопровождается некоторыми нюансами. Дом, как правило, продается с земельным участком, налог на который начисляется отдельно в размере все тех же 13%. Далее действительны ровно те же принципы налогообложения, что и при продаже любых других жилых помещений — если вы владеете частным имуществом менее 5 лет (в ряде случаев 3 лет), вы должны заплатить государству 13%. А если вы не являетесь резидентом страны, то налог на продажу недвижимости составит 30% от разницы цен.

В некоторых случаях налог может быть не начислен вовсе — если разница цен составляет 1 млн руб. и применен налоговый вычет в размере одного миллиона рублей

К слову, такие же порядки действуют для людей пенсионного возраста. Бытует мнение, что для этой категории предусмотрены определенные льготы или налогом на продажу недвижимости пенсионеры не облагаются вовсе. На самом деле на пенсионеров распространяются абсолютно те же правила относительно расчетов размера налога и срока его действия, что и на остальные категории граждан. Поэтому наиболее оптимальным решением является продажа недвижимости по окончанию установленных сроков владения. Если обстоятельства вынуждают выйти на сделку раньше, то можно воспользоваться одним из представленных способов уменьшения налоговой базы.

Если у вас остались вопросы или ваш случай находится за рамками освещенных, то ведущие юристы «М16-Недвижимость» готовы оказать вам свои услуги и предоставить юридическую помощь. Наше агентство располагает широким штатом квалифицированных специалистов и большой базой проверенных объектов на первичном и вторичном рынке.

Квартиры в новостройках Петербурга

Предлагаем вашему вниманию новые жилые комплексы, расположенные в лучших локациях северной столицы. Девелоперы объектов предусматривают приобретение недвижимости с использованием маткапитала, в рассрочку и на других выгодных условиях.

В зеленой зоне Приморского района расположился жилой комплекс комфорт-класса Ariosto! («Ариосто!»). Комплекс отличает строгость линий, наличие арок, высоких потолков и больших окон. Из других неоспоримых преимуществ объекта — квартиры с кабинетом, сауной, террасой и ванные с окном. Поэтому прекрасными видами на Юнтоловский заказник, парки и водоемы жители комплекса обеспечены.

Благодаря сотрудничеству с мировыми специалистами застройщик комплекса «Арсенал-Недвижимость» предлагает петербуржцам оригинальные проекты с грамотной организацией пространства

Еще один комплекс комфорт-класса — «Приморский квартал» — предлагает петербуржцам выгодные условия приобретения и разнообразные варианты жилья. Покупателям доступны просторные 1-5-комнатные квартиры классической и европланировки, которые оснащены полукруглыми лоджиями, гостевыми санузлами и несколькими окнами в комнатах. ЖК выгодно выделяет удачное расположение и интересная архитектура — кирпично-монолитные дома в форме башен имеют лаконичную цветовую палитру и большую площадь остекления. Среди других достоинств проекта — развитая инфраструктура и отличная транспортная доступность Приморского.

Застройщиком комплекса выступили известные девелоперы Петербурга «Мегалит» и «Охта Групп», для которых «Приморский квартал» стал первым совместным проектом

Другой известный застройщик «ЛенСпецСМУ» представляет петербуржцам жилой комплекс бизнес-класса «Петровская доминанта», расположенный на берегу Малой Невы. Вниманию покупателей предлагаются 1-4 комнатные квартиры в современном евроформате. Также доступны эксклюзивные 5-7-комнатные варианты жилья, откуда открываются потрясающие виды на акваторию Финского залива и Петровский парк. В шаговой доступности от элитного объекта находятся такие жемчужины Петербурга, как Стрелка Васильевского Острова и Дворцовая площадь.

Прекрасные панорамы, развитая инфраструктура и доступ к основным транспортным развязкам города делают комплекс заманчивым предложением для самых искушенных петербуржцев

Заслуживает внимания еще один ЖК премиум-класса — Neva Residence («Нева Резиденс»), расположенный на Петровском острове. Жилой комплекс включает пять разноэтажных корпусов. Элитная новостройка располагает увеличенными оконными проемами, высокими потолками и разнообразными проектировочными решениями. На верхних этажах расположены квартиры с террасами и зимним садом, откуда открывается потрясающий вид на благоустроенную набережную и центр города.

ЖК «Нева Резиденс» расположен в живописной локации, которая считается исторической, спортивной и парковой доминантой СПб

В базе нашего агентства представлены другие актуальные предложения от ведущих девелоперов Петербурга. Специалисты «М16-Недвижимость» готовы помочь вам с выбором жилья и оказать сопровождение на всех этапах покупки и продажи недвижимости!