Как коронавирус повлияет на рынок недвижимости: обзор текущей ситуации и прогнозы

Пандемия из-за COVID-19 затронула все аспекты жизни россиян. Экономика страны, социальная сфера и психология граждан меняются в соответствии с новыми требованиями и условиями. Эксперты «М16-Недвижимость» рассказали, что происходит с недвижимостью в Санкт-Петербурге и ждать ли «рыночных» сюрпризов в будущем.

Чтобы у читателей было полное представление о ситуации, в конце статьи расскажем о рынке заграничной недвижимости. Узнаете, что происходит в Китае, где инфекцию победили, и в США и Италии, где она продолжает распространяться.

Что будет после коронавируса с рынком российской недвижимости

В сравнении с товарами массового потребления рынок недвижимости инертен. Цены, спрос и предложение изменяются медленно: первые отклики на экономические кризисы проявляются спустя несколько месяцев. Поэтому в середине марта, когда ВОЗ объявила пандемию, никто не думал, что это существенно отразиться на рынке жилья. Однако карантинные меры внесли свои правки.

Введение карантина повлияло на рынок недвижимости в СПб

Коронавирус и недвижимость в сфере туризма и гостиничного бизнеса

Первыми, кто пострадал от вируса, стали владельцы гостиниц, апартаментов и собственники квартир, которые сдавали их в краткосрочную аренду. В городе отменили развлекательные и спортивные мероприятия, выставки и форумы, а политические встречи перевели в онлайн-режим. На наш взгляд, именно в этой сфере можно ожидать серьезные убытки.

Интересное решение придумали владельцы отелей в Японии. Номера сдают с почасовой оплатой тем, кто не может работать дома. Если семья большая, дети шумят и невозможно сосредоточится, офисные сотрудники за небольшую плату снимают апартаменты или комнату.

Прогноз. Если у владельцев маленьких гостиниц и хостелов нет подушки безопасности, бизнес придется закрыть. Однако тех, кто выживут, ждут хорошие перспективы. Из-за падения рубля и сложной эпидемиологической обстановки во многих европейских странах, люди больше будут ездить по стране, а Санкт-Петербург всегда востребован. Российские туристы помогут оправиться после потрясения.

Те, кто сдавал имущество в краткосрочную аренду, сейчас переориентируются и ищут арендаторов на длительный срок. После окончания самоизоляции иногородние вернутся либо в жилье, которое снимали, либо будут искать недорогие предложения, так как платежеспособность сократится. Для собственников, это возможность, если не заработать, хотя бы не уйти в минус.

Что касается строительства апарт-комплексов, оно продолжается в штатном режиме. Большинство объектов планируют сдавать через несколько лет. За это время ситуация более или менее нормализуется и спрос на апартаменты будет.

Коронавирус ударил по рынку апартаментов и гостиничному бизнесу

Коронавирус и долгосрочная аренда недвижимости

Собственников, которые сдавали жилье в аренду, мы тоже отнесли к группе, пострадавшей от COVID-19. Сначала вузы перешли на дистанционное обучение, затем самоизоляцию продлили на месяц. Иногородние студенты и приезжие квартиросъемщики разъехались по домам, чтобы провести это время в кругу семьи.

Прогноз. К сожалению, доходы собственников упадут. Найти жильцов, которые платили бы сумму, как до карантина, сложно по нескольким причинам:

• Многие компании наладили удаленную форму работы, кто-то может не вернуться в Петербург, чтобы сэкономить и не тратить деньги на аренду.
• Большой процент квартиросъемщиков — студенты. Многие вузы до лета сохранят онлайн-обучение, уже перенесены сроки сессии и поступления, поэтому сложно прогнозировать, когда будет новый приток первокурсников. Квартиры могут простоять пустыми до октября-ноября.
• Те, кто сдавал жилье посуточно, попробуют сдать его долгосрочно. Вероятно увеличение предложения в условиях ограниченного спроса. Выбирать будут недорогие варианты с удобным расположением.

В ситуации коронавируса арендодатели должны проявить коммерческую гибкость. Иногда можно снизить стоимость квартиры на 5-10% или сделать скидку на время изоляции, чтобы арендаторы не съехали.

Что происходит на рынке первичного и вторичного жилья во время пандемии

Новостройки строятся. Как заявили девелоперы, если хотя бы на несколько недель остановить стройку, уйдет в 2 раза больше времени, чтобы ее заново запустить. Многие площадки работают по графику выходного дня, снижено количество рабочих, которые одновременно могут находиться на объекте, но процесс движется. Поэтому вряд ли ожидается всплеск числа «замороженных» или вовремя не сданных домов.

Государство поддерживает строительную сферу. С 1 мая можно воспользоваться льготной ипотекой под 6,5% годовых. Постановления еще не было, но крупные банки, например, ВТБ, Альфа-банк и Дом. РФ, уже принимают и одобряют заявки.

Детали госпрограммы пока не уточнялись, но известно что:

• По ипотеке 6,5% можно купить квартиру в новостройке за 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, за 3 млн рублей — в других регионах.
• Срок предложения — до 1 ноября. Ставка будет действовать весь период кредитования.
• В устном заявлении президент заявил, что под программу попадает жилье комфорт-класса, но вице-премьер сказал, что определяющим фактором является цена, а не статус.

По мнению властей, программа должна увеличить объем ипотечного кредитования, потому что из-за карантина количество сделок сократилось в несколько раз. Снижение ставки приведет к временному повышению спроса на жилье, которое поддержит застройщиков.

Чтобы поддержать строительство в период COVID-19 ввели госпрограмму льготной ипотеки 6,5%

Что касается вторичного жилья, то здесь ситуация не столь оптимистична. Продаж практически нет, покупатели и продавцы боятся контактировать друг с другом, а заочно никто вторичку не покупает. Риэлторы выходят из положения, организовывая онлайн-трансляции и дистанционные переговоры сторон, но не всех клиентов устраивает подобный формат.

Есть еще два фактора, которые сдерживают количество сделок:

• Продавцы сняли объекты с продажи на время самоизоляции, чтобы члены семьи могли разъехаться по разным квартирам и психологически отдохнуть друг от друга.
• Даже если квартиру продать, непонятно, что делать с деньгами, во что их вкладывать. Многие ждут, когда пандемия пройдет и станут понятны экономические перспективы.

Прогноз. Не зная, сколько продлится карантин и когда закончится распространение коронавируса в России, сложно предсказать, что будет. Пока ситуация видится так:

• Первые месяцы после пандемии будет падать спрос на вторичное жилье. Тенденция к снижению, возможно, сохранится до лета, а к осени — выровняется.
• Госпрограмма льготного ипотечного кредитования вызовет временное увеличение продаж новостроек. Но с учетом того, что общая платежеспособность населения сейчас снизилась, повышаются цены на товары первой необходимости и многие потеряли работу, не думаем, что вокруг первички появится ажиотаж.

Недвижимое имущество всегда считалось лучшим вложением капитала, поэтому если в планах есть приобретение квартиры, покупать ее стоит. О том, как изменятся цены на жилье после коронавируса расскажем ниже.

Рынок загородной недвижимости в период коронавируса

В марте, когда объявили о нерабочей неделе, резко увеличился интерес горожан к аренде жилья в Ленобласти. А когда самоизоляцию продлили до конца апреля, сдавали в аренду даже участки, где удобства находятся на улице. Люди готовы терпеть бытовой дискомфорт, лишь бы иметь возможность дышать свежим воздухом и гулять. Загородное жилье эконом-класса из-за коронавируса однозначно оказалось в плюсе.

В период самоизоляции вырос спрос на загородную недвижимость эконом-класса

С элитными коттеджами ситуация сложнее. Часть владельцев сняли жилье с продажи или с аренды, чтобы самим переждать карантин вне города, а другие не рискуют пускать арендаторов, с которыми виделись только дистанционно. Но, если карантин продлят, сделок и в секторе дорогих домов будет больше.

В сфере продаж ситуация примерно такая же, как с городским жильем. Есть небольшой спрос на недорогие дачи, но количество просмотров в разы снизилось из-за запрета и страха личных контактов.

Прогноз. Если в Санкт-Петербурге продлят карантин, возможна новая волна спроса на аренду загородного жилья. Если нет, ситуация будет стабильно тихой.

А вот продажи в ближайшем будущем могут увеличиться. Иностранные туристические маршруты перекрыты, доллар и евро дорожают, цены на отечественный туризм, вероятно, поднимут, купить дачу в области — разумное решение, если хочется провести отпуск вне города. Востребованы будут недорогие дома и большая их часть — в ипотеку. Предпочтения отдадут продавцам с готовыми пакетами документов для ипотечного кредитования.

Как изменятся цены на недвижимость в связи с коронавирусом

Во всех сферах рынка мы прогнозируем снижение стоимости жилья. Меньше всего это коснется новостроек эконом-класса. А вот цена на элитную первичную недвижимость может снизиться на 10-15% и более.

Изменение стоимости вторички будет идти медленнее, потому что собственники обычно не хотят снижать цены и ждут до последнего. Но они будут вынуждены это сделать по двум причинам:

• Льготная ипотека «переманит» часть потенциальных покупателей
• Уровень дохода населения сократиться

В целом мы не ожидаем обвала цен. Чтобы рынок недвижимости рухнул, должно произойти глобальное обнищание населения. Такой неблагоприятный исход возможен лишь при масштабном распространении коронавируса в стране, но пока предпринятые меры помогают его сдержать.

Коронавирус приведет к снижению цен на недвижимость

Коронавирус и иностранный рынок недвижимости

Чтобы сложилась полная картина, как обстоят дела с купля-продажей недвижимого имущества, кратко опишем ситуацию на заграничном рынке. Для примера выбрали Китай, Италию и США.

Что происходит с недвижимостью в Китае после эпидемии

Китайцы справились с коронавирусом и уже могут подвести промежуточные итоги, как инфекция отразилась на различных сферах экономики. По данным аналитического отчета международной компании Knight Frank, за январь-февраль в Китае на 34,7% снизилось количество сделок на покупку домов. До COVID-19 эксперты ожидали увеличение цен на 3-5%, теперь они прогнозируют их снижение, затем медленный рост до 0-2%.

В связи с тем, что рынок недвижимости составляет 25% китайской экономики, государство заинтересовано в его поддержке. Прежде всего, считают аналитики, власть снизит ставки по ипотечным кредитам, чтобы поддержать сектор. Ту же тенденцию наблюдаем и в России.

Прогноз относительно недвижимости в Италии после коронавируса

Италия первая в Европе ощутила скорость распространения инфекции, объявила карантин и чрезвычайное положение. В результате эксперты Monitorimmobiliare.it — аккредитованного интернет-издания, которое специализируется на недвижимости, — говорят что 10% населения могут остаться без работы, что приведет к сокращению количества сделок на 7,5%. На продавцов жилья будут давить, чтобы они снижали цены, и это вызовет обвал рынка. При самом неблагоприятном сценарии ситуация в сфере недвижимости станет такой, как была в 70-80-х годах прошлого столетия.

Пока все силы властей уходят на то, чтобы сдержать распространение инфекции и помочь медицинской отрасли. О том, какие меры будут приняты для поддержания других сфер, станет известно позже.

В Италии коронавирус может привести к ценовому откату на 40-50 лет назад

Американский рынок недвижимости и коронавирус

Эксперты Forbes описывают, как быстро Китай восстанавливается после эпидемии, и приходят к выводу, что США сейчас такие темпы не осилят. Ситуация будет развиваться U-образно: ожидается застой, когда не будет ни предложения, ни спроса, но потом рынок недвижимости начнет восстанавливаться.

При этом эксперты делают ставку не на жилом имуществе, а на коммерческих помещениях и аренде. По их мнению, туристический бизнес, владельцы офисов, ресторанов и кафе оправятся быстрее, чем население будет способно купить жилье.

Ситуация осложняется тем, что стройки заморожены, и не ясно, чего ждать от властей: будут ли послабления в кредитовании и налогообложении или наоборот, меры ужесточатся.

Заключение

Кроме экономических показателей на сферу недвижимости влияют и психологические факторы. После пандемии многие пересмотрят отношение к жилью: кто-то решит, что обязательно нужен балкон, другие вместо просторной двушки выберут трешку с маленькими комнатками, лишь бы у каждого было изолированное личное пространство. К концу года можно будет говорить не только о количественных изменениях спроса, но и о его качественных преобразованиях.