Как правильно купить квартиру в новостройке

Эксперты «М16-Недвижимость» проанализировали, на что обращают внимание клиенты при покупке квартиры в новостройках Санкт-Петербурга, и подготовили советы о том, как выбрать квартиру от застройщика в новом ЖК.

Правила выбора района

Начнем с того, как выбрать район для покупки жилья. Потребуется рассмотреть его перспективы с таких сторон:

• первичный или вторичный рынок
• метро и транспортная развязка
• цены
• для семьи с детьми или без детей
• требования к инфраструктуре
• жилье для себя или для инвестиций

Подробнее об этом читайте в статье «В каком районе Санкт-Петербурга лучше купить квартиру». Отдельный материал мы посвятили выбору недвижимости в Санкт-Петербурге для инвестирования.

Выбор застройщика

Как выбрать застройщика, чтобы покупка оставила только положительные впечатления? Для начала проверьте его надежность. В этом поможет следующая информация.

• Реальные отзывы из открытых источников. Подойдут форумы, социальные сети, информация от знакомых, купивших квартиру у данного застройщика. Обращайте внимание на количество завершенных проектов, соблюдение сроков, наиболее частые претензии к девелоперу.
• Партнеры застройщика. У банков, генподрядчиков и инвесторов-партнеров должна быть хорошая репутация, это тоже поможет подобрать новостройку, которая не доставит проблем в будущем.
• Документация. Узнайте, есть ли у девелопера разрешение на строительство, в каком статусе находится земля под застройку, а также изучите проектную документацию жилого комплекса. Если разрешительной документации нет, от покупки в этом комплексе следует отказаться. Вы рискуете остаться без жилья и без денег. В лучшем случае строительство затянется на неопределенный срок, а застройщика привлекут к административной ответственности.

Долгострой ЖК «Прибалтийский» в Красносельском районе – только недавно застройщику дали разрешение на ввод в эксплуатацию трех домов, еще один обещают построить к концу года

На встрече с представителями застройщика узнайте о сроках сдачи, поинтересуйтесь, можно ли сделать в квартире перепланировку, где проходят несущие стены, какие объекты инфраструктуры появятся в шаговой доступности и каким будет вид из вашего окна. Даже если вы видите красивые картинки с парками и детскими площадками, они не обязательно появятся после сдачи объекта. Чтобы выяснить, каким будет вид из окна, изучите план ЖК, предыдущие проекты застройщика (ожидание/реальность на примере прошлых проектов) и планы города по развитию района, в котором вы присматриваете жилье.

Стоит ли покупать у новых застройщиков

Как купить квартиру в новостройке от застройщика, если он только недавно появился на рынке недвижимости? Если пройдете мимо такой компании, рискуете потерять интересный проект. Поэтому рекомендуем узнать о застройщике как можно больше полезной информации. У него могут оказаться успешные кейсы в другом регионе, компания осваивает новое направление, хотя хорошо известна в другой нише, или за ней стоит команда опытных руководителей.

Выбор этажа в новостройке

В малоэтажном строительстве первые этажи по умолчанию жилые. В высотных домах первый этаж зачастую коммерческий или коммерческо-жилой (обе зоны при этом изолированы друг от друга).

Рекомендуем рассматривать варианты со второго этажа и выше. Первый этаж – не лучший вариант: больше шансов столкнуться с сыростью, сквозняками, неприятными запахами и постоянным шумом под окнами. Последний этаж в этом отношении выглядит более привлекательным, так как сейчас громкое лифтовое оборудование размещают на техническом этаже и надежно звукоизолируют. С другой стороны, если лифт сломается, вам придется подниматься и спускаться пешком, а это не лучший вариант для семей с маленькими детьми и пожилых людей.

Остальные этажи проанализируйте по четырем основным критериям:

• Пожарная безопасность. Узнайте, до какой высоты дотягивается пожарная лестница и как в доме проложены пути для эвакуации
• Экология. Если вы хотите дышать чистым воздухом, а дом расположен близко к промзоне или автомобильным трассам, выбирайте этажи, на уровне которых воздух будет чище. Обычно выхлопные газы не поднимаются выше третьего этажа, однако продукты горения крупных заводов могут концентрироваться на высоте с 8-го по 16-й этаж
• Влияние на здоровье. Людям, страдающим гипертонией, не рекомендуется покупать жилье выше 7-го этажа
• Цена при следующей продаже. Мнение, что первые этажи хуже, осталось с советских времен. Но до сих пор разница между средними и крайними этажами может отличаться на 10–15 %.

Выбор планировки

От выбора планировки зависит комфорт и качество жизни. Допустим, у вас в планах вторичное жилье или новостройка: какие квартиры выбрать с точки зрения планировки, чтобы чувствовать себя уютно?

Планировка квартиры-студии

Студия. Подходящий вариант для первого отдельного жилья. Это одна комната, разделенная на функциональные зоны: спальню, гостиную, рабочее место, кухню. Прихожая и санузел (совмещенный) изолированы.

Плюсы:

• стоимость
• хороший выбор для одного человека или семьи без детей
• возможности для трансформации пространства под вкусы хозяина

Минусы:

• малая площадь
• отсутствие личного пространства (для двух и более жильцов)
• психологический дискомфорт

Смежные и смежно-изолированные комнаты. Популярная на вторичном рынке планировка с проходными комнатами. Обычно одна из них служит гостиной, остальные – спальней и/или детской.

Плюсы:

• стоимость
• возможность сделать перепланировку (но это значительно увеличит итоговую стоимость)
• большой выбор – на вторичном рынке всегда много квартир такого типа

Минусы:

• маленькая площадь коридора и других подсобных помещений
• психологический дискомфорт

Европланировка. Кухня и гостиная объединены в одну комнату, кроме нее в квартире есть минимум одна изолированная комната – спальня.

Плюсы:

• гибкое разделение на функциональные зоны
• реализация новых дизайнерских подходов к организации пространства
• просторная зона для столовой
• больше общения в кругу семьи

Минусы: понадобится мощная кухонная вытяжка, чтобы запахи с кухни не беспокоили и не впитывались в мягкую мебель.

Изолированные комнаты. Минимум недостатков, максимум свободы для всех членов семьи.

Плюс: приватность личной жизни.

Минус: стоимость.

Улучшенная планировка. Опционально есть гардеробная, 1–2 балкона, кладовая, дополнительный санузел, терраса или мансарда, сауна.

Плюс: комфорт и свобода для всех членов семьи.

Минус: стоимость.

Свободная планировка. Вы сами можете организовать пространство с помощью внутренних перегородок.

Плюс: идеальная основа для квартиры вашей мечты.

Минусы:

• узаконивание перепланировки – длительный и дорогостоящий процесс
• затраты на разработку и согласование проекта, оформление документов

Вот несколько советов, как подобрать квартиру с учетом планировки.

• Обратите внимание на количество и расположение несущих стен. Чем их меньше, тем больше возможностей для перепланировки
• Избегайте комнат нестандартной формы – для них сложно подобрать мебель
• Выбирайте планировку с коридором квадратной или слегка вытянутой формы – вы сможете поставить там вместительный шкаф
• Обратите внимание на расположение окон и их площадь. Хорошо освещенные комнаты помогут сэкономить на оплате электроэнергии, а с комнатами, выходящими на противоположные стороны, проще проветривать квартиру

Надеемся, эти советы помогут вам подобрать квартиру в новостройке и чувствовать себя в ней комфортно.

Можно обойтись без риелтора?

Мы рекомендуем не отказываться от услуг агентов, которые помогут выбрать новостройку. Услуги риелтора не повлияют на конечную сумму сделки, так как их оплачивает не покупатель, а застройщик. Поэтому стоимость квартиры в офисе застройщика и у агентств одинаковая.

Есть и другие плюсы. Агенты заботятся не только о сиюминутной выгоде, но и о репутации: они честно расскажут о плюсах и минусах квартиры, при необходимости подберут альтернативные комплексы по схожим параметрам. Подобной откровенности не всегда можно дождаться от застройщика, потому что он заинтересован продать квартиру именно в своем ЖК.

Риелтор расскажет о плюсах и минусах квартиры

Сотрудники агентства помогут выбрать квартиру от застройщика и подобрать эксклюзивные предложения – квартиры от партнеров застройщика. Потому тот, кто хочет купить квартиру в новостройке без риелтора, лишает себя потенциально интересных предложений.

Как купить квартиру у подрядчика

Подрядные квартиры – это отличная возможность купить жилье в приглянувшемся комплексе по цене ниже, чем у застройщика. При этом все законно и легально, схема покупки отработана годами и покупатель ничем не рискует.

Подрядчик выполняет определенные работы: заливает фундамент, поставляет строительные материалы, благоустраивает территорию и т. п. Застройщик или генподрядчик рассчитывается с подрядчиком не деньгами, а квадратными метрами жилья. Чтобы получить свою прибыль, подрядчики передают квартиры на продажу агентствам.

Сами подрядчики квартиры не продают, у них нет такого опыта и ресурсов. Потому купить квартиру у подрядчика можно только через риелтора. По этой причине иногда можно столкнуться с ситуацией, когда застройщик квартиры в ЖК уже не продает, а агенты их все еще предлагают, потому что представляют интересы подрядчика. Хотя зачастую подрядные квартиры продаются первыми за счет более привлекательной стоимости.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке

Это не классическая продажа, а переуступка прав на жилье в строящемся или недавно сданном доме. В этом случае первоначальный владелец еще не оформил квартиру в собственность, а заключил договор с застройщиком и теперь переуступает свои права на нее.

Переуступка законна, но некоторые застройщики выступают против нее и включают в договор пункт, запрещающий передавать права другому лицу без ведома девелоперской компании. В ряде случаев первый собственник квартиры по договору обязан выплатить девелоперу комиссию за переуступку.

Подробнее об этом читайте в статье «Переуступка прав на квартиру, ее особенности и возможные риски».

После сделки по переуступке вы станете законным владельцем квартиры

Интересуют квартиры в новостройках? Обращайтесь к менеджерам компании «М16-Недвижимость»! У нас большая база от надежных застройщиков с текущими предложениями в новостройках Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Мы поможем купить квартиру, получить одобрение по ипотеке и стать владельцем недвижимости в новостройке!