Особенности и преимущества покупки загородной недвижимости

Каковы преимущества загородных объектов, как правильно выбрать дом и где приобрести недвижимость в Ленобласти — в новом материале «М16».

Преимущества загородной жизни

Загородная недвижимость пользуется спросом на протяжении всего года. Особую актуальность покупка собственного дома приобретает в летний сезон. Преимущества загородной локации, особенно в реалиях шумного населенного мегаполиса, являются весомым аргументом в пользу приобретения частной собственности в пригороде. При этом достоинства жизни за городом отнюдь не ограничиваются наличием свежего воздуха и живописными панорамами, хотя, согласитесь, благоприятная экологическая обстановка и красивые пейзажи — тоже большой плюс.

Чистый воздух в загородных локациях обеспечивают не только зеленые насаждения, но и водные артерии

Стоит отметить, что некоторые жилые комплексы повышенной комфортности, которые расположены в удаленных городских локациях, не лишены таких привилегий. Но даже самые экологичные городские районы не могут составить конкуренцию тихим загородным поселениям, которые находятся вдали от промышленных зон и загруженных транспортных магистралей. Чего еще лишен городской житель — так это полной уединенности и тишины. Безусловно, количество и социальный статус соседей могут различаться, но только в собственном доме возможно полностью изолироваться от всего и всех, посвятить время себе или любимому делу.

Следующий плюс: загородные поселения гарантируют не только спокойную и экологичную обстановку, но и более комфортабельную среду проживания. Владелец собственного дома обеспечен местом под парковку и земельным наделом, распорядиться которым можно на свое усмотрение. Сад с оранжереей, огород, терраса, патио или зона барбекю — поле для творческих маневров крайне широкое. К слову, собственная территория, равно как и прилегающая, позволяют организовать разнообразный досуг на свежем воздухе — от пикника до велопрогулки. Возможность побыть на природе в шаге от дома будет особенно ценной для семей с маленькими детьми. Порадуют такие перспективы и владельцев домашних питомцев.

Частная территория может быть благоустроена по индивидуальному проекту ландшафтного дизайна и стать воплощением своих представлений о досуге

Кроме того, на частной собственности допустимо возведение пристроек. Что касается самого дома, то говорить о возможностях в оформлении экстерьера и интерьера помещения, пожалуй, излишне: выбор строительных и отделочных материалов, расположение и метраж комнат остаются исключительно за владельцем. Конечно, в случае покупки готового дома в своих возможностях вы уже ограничены. Поэтому приобретает актуальность следующий вопрос: купить только земельный участок или участок с домом.

Плюсы и минусы покупки готового дома

В числе первых затронем вопрос покупки земли под застройку. Несомненное достоинство такого варианта — возможность воплотить свои представления о красоте и комфорте и выбрать желаемую этажность дома, назначение и оформление комнат. Да и сам процесс закупки материалов, планировки, отделки помещений и расстановки мебели является заманчивым предложением для людей творческих и активных. Кроме того, контроль всех этапов строительства гарантирует соответствие постройки заявленным пожеланиям и стандартам качества.

Так как возведение дома — достаточно длительное мероприятие, то строительство потребует постепенных затрат. Еще один плюс при ограниченном бюджете. Стоит отметить и финансовую сторону вопроса в целом — строительство «с нуля» обойдется дешевле. По подсчетам экспертов, средняя стоимость квадратного метра равна 35-50 тыс. руб., в то время как ценник готового «квадрата» варьируется от 45 тыс. до 60 тыс. руб.

Стоимость «квадрата» в готовом доме определяет целый ряд факторов — материалы постройки, проведенные коммуникации, категория земли, локация и др.

Таким образом, более высокий ценник квадратного метра — первый ощутимый недостаток при покупке застроенного участка. При этом для приобретения готового объекта, как правило, необходимы достаточно большие суммы на первоначальном этапе. Также готовая постройка лишает возможности реализовать свои планы и идеи — еще один серьезный минус. Следующий — использованные материалы и технологии строительства могут не отвечать вашим требованиям и современным стандартам качества. Стоит учесть, что многие недочеты могут быть просто за пределами вашей видимости, особенно при отсутствии соответствующей экспертизы. Вполне возможно, что некоторые последствия некачественной застройки дадут о себе знать по истечению нескольких лет.

Недостатки готовой постройки компенсируются целым рядом преимуществ, которые для многих покупателей становятся определяющими при покупке загородной недвижимости

Из достоинств готового дома — возможность сразу въехать и жить. Владельцы готового варианта жилья могут также свести к минимуму не только временные, но и энергозатраты, которыми сопровождается любое строительство. Новый дом с качественным ремонтом потребует еще меньше вложений. Кроме того, современный вторичный рынок изобилует объектами загородной недвижимости на любой вкус и кошелек. Одним словом, каждый вариант не лишен своих преимуществ и недостатков, хотя на практике более предпочтительна покупка готовой постройки. На что стоит обратить внимание перед приобретением частного дома и какие подводные камни возможны на этом пути — расскажем далее.

Правила покупки загородного дома

Односложного ответа на вопрос «Как правильно купить дом?» быть не может — приобретение недвижимости, в том числе загородной, сопровождается как объективными, так и субъективными факторами. Тем не менее существует ряд правил, следование которым значительно облегчит процесс выбора и покупки недвижимости.

В первую очередь, отметим, что покупать загородную недвижимость наиболее выгодно зимой, а вот выбирать — весной. Зима играет на руку продавцу и помогает скрыть за белоснежным навесом изъяны дома. Равно как и лето действует в интересах владельцев загородной недвижимости — дачный сезон гарантирует повышенный спрос на объекты и живописную природу, за красотой которой недостатки дома можно умело скрыть или по крайней мере нивелировать. Итак, именно весна, тающий снег и грунтовые воды помогут вам объективно оценить состояние постройки и обнажить все слабые места конструкции.

Особенно актуально это правило при осмотре крыши дома — все дефекты будут сразу очевидны. Наличие подтеков, плесени, грибка говорит о том, что кровельные работы проведены недобросовестно, что является серьезным фактором риска. Нарушение технологии или применение некачественных материалов неминуемо приведут к протечке крыши. К более серьезным последствиям — разрушению фундамента и стен здания — может привести неправильно установленная система водостока. Определить нарушения в функционировании системы возможно по подтекам на внешних поверхностях стен. Должное состояние крыши гарантирует не только долговечность постройки, но и увеличенную площадь полезного пространства.

Если плоская крыша дома огорожена и рассчитана на нагрузки, то она прекрасно подходит для размещения террасы или патио

Фундамент и подвал дома нуждаются в не менее тщательном осмотре — именно эта конструкция определяет прочность и надежность всего здания. Косвенным свидетельством правильной укладки фундамента служит отсутствие трещин на стенах. К слову, свежеотштукатуренные участки стен также могут свидетельствовать о наличии трещин, которые стали результатом неправильной усадки дома. О нарушении технологии говорят и следы подтоплений в подвале. Значимость данного фактора не стоит преуменьшать — подтопления могут привести к невыветриваемому запаху сырости, а в дальнейшем — к разрушению фундамента. Поэтому недостатки гидроизоляции, дренажной системы и вентиляционных каналов — серьезный повод задуматься, стоит ли дом возможных вложений.

Рекомендуем обратить внимание и на другие коммуникационные системы — инженерные, электрическую, водоснабжения, отопления и канализацию. Для того чтобы убедиться в качестве и законности проведения всех сетей, запросите у продавца договоры с обслуживающими компаниями, схемы разводки воды, тепла, газа и электричества. Также ознакомьтесь с инструкциями по использованию систем и гарантийными талонами на оборудование, задействованное в обеспечении работы инженерии. Отсутствие этих сведений серьезно усложнит эксплуатацию сетей и возможное проведение ремонтных работ.

Если вы приобретаете недвижимость в обжитом коттеджном поселке, то, скорее всего, дом подключен к центральным системам коммуникации и водоснабжения. В неразвитых пригородах могут использоваться артезианские источники и локальные очистные сооружения. Поэтому при осмотре систем водоснабжения уточните у продавца, из какого источника поступает вода. В случае наличия в доме автономной системы водоснабжения возьмите пробу воды на анализ. Если экспертиза покажет, что данный источник ненадлежащего качества, будьте готовы к дополнительным расходам — понадобится установка системы очистки воды. Также внимательно осмотрите трубы на предмет микротрещин и удостоверьтесь, что открытый участок трубы обеспечен теплоизоляцией — иначе в зимний период трубы могут полопаться. О наличии микротрещин может, например, свидетельствовать ржавчина на отдельных участках трубы.

Наряду с прочими факторами важно убедиться в наличии и исправности водосточной системы

Нуждаются во внимательном осмотре и канализационные трубы — скопление влаги на них может быть результатом протечки. Для общего представления о функциональности системы достаточно слить большой объем воды и удостовериться, что она хорошо уходит. При отсутствии центральной системы канализации осмотрите выгребную яму и убедитесь, что размер резервуара приближен к стандартному и стены выложены из бетона, кирпича или камня. Заполненная выгребная яма может быть показателем плохо функционирующей дренажной системы или ее отсутствием вовсе.

Система электроснабжения также должна стать предметом вашего пристального изучения. Так, алюминиевая проводка, которая до сих пор обеспечивает электричеством многие дома, не соответствует стандартам качества и современным реалиям жизни. Для того чтобы узнать, из какого материала сделаны провода, достаточно снять крышку любой из розеток. Также для оценки качества электропроводки можно одновременно включить все имеющиеся в доме устройства.

И заключительный, но не менее значимый пункт — система вентиляции. Для поддержания здорового микроклимата в доме крайне важен регулярный приток свежего воздуха. Как правило, естественной вентиляции в помещении недостаточно, поэтому поинтересуйтесь у продавца, есть ли в помещении принудительные источники. Также осмотрите вентиляционные отверстия и убедитесь, что они не забиты. Не лишним будет проверить окна и двери на предмет треснутых стекол, трещин, щелей. В противном случае нужно быть готовым к дальнейшим тратам на покупку и установку новых.

Панорамное остекление в доме гарантирует не только естественный приток солнечного света, но и доступ к окружающим ландшафтам

Помимо технического состояния дома рекомендуем обратить внимание на планировочные решения. Так как многие коммуникации частного дома автономны, то необходимо, чтобы для них было предусмотрено техпомещение. Также важно наличие просторных и функциональных систем хранения — кладовых, гардеробных, чуланов. А вот узкие и темные коридоры не приветствуются — как правило, они неудобны и малофункциональны.

Не менее значимо, чтобы помещения были хорошо инсолируемыми, то есть достаточно освещались естественным путем. Особенно это касается мест общего пользования и тех комнат, где вы проводите большую часть времени. К слову о размещении жилых зон — на первых этажах традиционными считаются кухни, столовые, гостиные. Приватные зоны обычно проектируют на верхних этажах, хотя, безусловно, фактор личных предпочтений и возможностей постройки станут определяющими.

Обратите внимание на лестничные проемы — важно, чтобы они не «съедали» очень много полезного пространства и не были крутыми. Иначе вопрос комфортабельности и даже безопасности такой конструкции можно поставить под сомнение.

Крутые лестничные подъемы являются серьезным фактором риска в семьях с маленькими детьми и пожилыми родственниками

При наличии встроенного гаража убедитесь, что он обеспечен хорошей вентиляцией — иначе запах бензина и выхлопных газов будет вашим неотъемлемым спутником в жилых помещениях. И не в последнюю очередь обратите внимание на расположение участка — нет ли на территории излишней влаги, не скрыт ли дом от солнечных лучей зелеными насаждениями или соседними постройками.

Также удостоверьтесь, что рядом нет высоковольтных линий передач и промышленных объектов. Инфрастуктура локации, удаленность от города являются наряду с другими вопросами не последней значимости. Безусловно, эти факторы носят субъективный характер и могут не быть в числе ваших приоритетных запросов, чего не скажешь о юридической стороне вопроса. Итак, какую документацию необходимо запросить у владельца дома и какие еще аспекты юридического характера важно предусмотреть перед покупкой частной недвижимости?

Юридические тонкости приобретения загородного дома

Этап знакомства с документами является не менее, если не более важным, чем проверка коммуникационных систем и планировочных решений. Согласитесь, ветхие трубы или электропроводку можно заменить, но в случае нечистой с юридической точки зрения сделки вы рискуете остаться без дома вовсе. Итак, при покупке объекта в новом коттеджном поселке следует внимательно отнестись к выбору застройщика. Изучите всю документацию на объект, ознакомьтесь с другими проектами девелопера и отзывами о них.

В случае приобретения недвижимости на вторичном рынке необходимо запросить ряд документов на объект и земельный участок. Сразу оговоримся, что их перечень крайне широкий и варьируется от типа недвижимости и земельного участка, а также от способа их приобретения. К основным относятся:

• свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (выписка из ЕГРН);
• свидетельство о государственной регистрации права собственности на дом;
• правоустанавливающие документы на дом и земельный участок (договор купли-продажи / договор дарения / свидетельство о праве наследования и др.);
• кадастровый паспорт постройки и земельного надела;
• технический паспорт дома с поэтажным планом;
• технический паспорт домовладения (документ с планом земельного участка, описанием расположенных на нем зданий, описанием их технического состояния и оценочной стоимости)
• домовая книга с указанием всех зарегистрированных по данному адресу;
• договор на подключение к коммуникациям (при наличии проведенных сетей) и справки об отсутствии долгов по оплате за пользование коммуникационными системами.

Для того чтобы уверенным в чистоте сделки, задействуйте высококвалифицированных юристов

После первичного ознакомления с документацией рекомендуем обратиться в органы управления земельных ресурсов и проверить, соответствует ли участку указанный адрес регистрации и кадастровый номер. В публичной кадастровой карте, которая доступна на сайте ЕГРН, можно получить сведения о площади участка и наличии межевания (то есть данные о границах земельного участка). Расширенная выписка из ЕГРН позволит узнать следующую информацию:

• история предыдущих сделок (если одна из предыдущих сделок окажется недействительной, то недействительны и все последующие);
• наличие обременения в виде залога, ареста или др;
• подлинность подписей при покупке по доверенности.

Справки на имя продавца из психологического и наркологического диспансеров также обезопасят вас юридически. Если продавец скроет, что является недееспособным, то сделка с ним может быть оспорена.

В случае предоставления продавцом доверенности рекомендуем обратиться к нотариусу, чтобы получить достоверную информацию о правомерности документа

При отсутствии вопросов к документам и объекту можно смело выходить на сделку. Отметим, в настоящее время доступны выгодные программы ипотечного кредитования. Загородную недвижимость можно также купить под материнский капитал. При этом средства маткапитала можно использовать как на покупку, так и на строительство загородной недвижимости. Ознакомиться более детально с процедурой и необходимым перечнем документов вы можете в статьях 807-813 Гражданского Кодекса РФ или у специалистов нашего юридического отдела.

Не обойдем стороной и ряд юридических аспектов, которые становятся актуальными после заключения сделки и перехода права собственности к новому владельцу. Во-первых, в рамках дачной амнистии возможен упрощенный порядок регистрации частной недвижимости и земельного участка. Важный нюанс: такой порядок распространяется только на жилые дома, построенные на землях для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и на участках для ведения садоводства (СНТ).

Отметим, земли сельскохозяйственного назначения бывают двух типов — для ведения садоводства, как упоминалось выше, и для огородничества (ОНТ). В ОНТ допустимо выращивание на своих участках сельскохозяйственных культур и возведение построек для инвентаря, в то время как владельцам собственности в СНТ разрешено строительство жилых домов с правом регистрации в них. Подробнее изучить этот вопрос возможно в Федеральном законе № 66, регламентирующим особенности каждого типа некоммерческого товарищества.

Самыми дорогими являются земли под ИЖС — на них преимущественно строятся элитные коттеджные поселки

Затронем также вопрос налогообложения недвижимости и земельного участка для тех, кто решит продать свой дом в течение 5 лет после покупки (в случае дарения / наследования / приватизация жилья — 3 лет). До истечения минимального срока владения недвижимостью постройка, равно как и земельный участок, облагаются налогом, равным 13 % от разницы цен. Например, в 2021 г. вы купили частный дом за 5 млн руб., а в 2022 г. продадите его за 6 млн руб. Таким образом, разница равна одному миллиону, 13% от которого составят 130 000 руб.

Для иностранных граждан и нерезидентов России размер налога при продаже недвижимости равен 30%

В российском законодательстве предусмотрено несколько способов налогового вычета, которые способны значительно уменьшить сумму налоговой базы как при покупке дома в ипотеку, так и за собственные средства. В случае покупки дома на личные накопления максимальная сумма вычета равна 260 тыс. руб., при покупке недвижимости в ипотеку — 390 тыс. руб. Подробнее о налогообложении недвижимости и уменьшении налоговой базы можно узнать здесь. Мы же посвятим следующий раздел пригородным районам северной столицы и расскажем, какие из них наиболее популярны среди покупателей загородной недвижимости.

В каком районе Ленобласти купить дачу

Самым большим спросом на рынке загородной недвижимости пользуются развитые районы, расположенные недалеко от города. Первое место уже не первый год принадлежит Всеволожскому — 28% предложений загородного рынка сосредоточено здесь. Популярность района обусловлена хорошей транспортной доступностью и близостью к городу — СПб находится в 40 км от Всеволожского. Также локации характерны развитая инфраструктура и живописная природа.

Вторую строчку уверенно занимает Выборгский район. На его долю приходится 17% загородного рынка недвижимости. Район также отличает современная инфраструктура и развитая транспортная сеть. Кроме того, рядом находятся Финский залив и Выборг, который по праву считается маленькой Европой.

Одной из популярных локаций в Выборгском районе является коттеджный поселок «Верховский»

Замыкает тройку лидеров Ломоносовский район. В локации представлено 14% всех предложений рынка. Район располагается вдоль южного берега Финского залива и соседствует с Петродворцовым, который знаменит своими дворцово-парковыми ансамблями и оранжереями. Ломоносовский же славится своей живописной природой — здесь находятся густые хвойные леса, уникальные озера и глубоководные каньоны.

Следующая позиция принадлежит Гатчинскому району. В локации пока нет столь ажиотажного спроса на загородную недвижимость (10% рынка), что имеет свои неоспоримые преимущества — более низкие цены на недвижимость и меньший уровень застройки. При этом Гатчина впечатляет не только природными, но и культурно-историческими памятниками. Здесь расположены знаменитые музеи-усадьбы, дворцы, церкви и храмы.

Достоин упоминания и Приозерский район, которому принадлежит 8% рынка. Он находится в одном из самых живописных мест региона — в северо-восточной части Карельского перешейка. Северные озера и хвойные леса формируют уникальный облик локации, развитая инфраструктура которого гарантирует петербуржцу привычный образ жизни. Единственным недостатком является удаленность района от города, что при наличии времени и личного транспорта не станет серьезным препятствием.

Частную собственность возможно приобрести и в городских локациях СПб — например, на престижной Петроградке

Немало достойных внимания объектов может предложить Петродворцовый и Курортный районы. Большой выбор загородных домов и живописное окружение также доступны в Кировском, Кингисеппском, Волосовском и Волховском районах. Из других популярных мест среди покупателей загородной недвижимости — Сестрорецк, Лахта, Лисий Нос. Ниже предлагаем ознакомиться с наиболее привлекательными объектами в востребованных пригородных локациях.

Какие загородные дома и коттеджи продаются в Ленобласти

В поселке Портовое в Приозерском районе продается двухэтажный дом площадью 142 кв. м. Постройку из калиброванного бревна отличает просторная площадь и функциональные планировки. Уютное и комфортабельное пространство для жизни включает светлую кухню-гостиную, террасу, санузел, кладовую и гардеробную на первом этаже. На втором этаже размещены 3 уютные спальни, просторный холл, санузел и балкон-терраса, откуда открывается потрясающий вид на озеро.

На частной территории также располагаются гостевой дом, гриль-домик, беседка-барбекю и отдельный крытый гараж

В другом популярном районе — Всеволожском — продается современный одноэтажный дом в Мендсарах. Постройка представляет собой высокотехнологичную конструкцию из клееного бруса. Фасады отделаны в стиле минимализм и хай-тек. Просторная площадь помещения — 146 кв. м — грамотно и удобно распланирована. Современное открытое пространство для жизни включает кухню-гостиную, кабинет, спальню, детскую, гардероб, 2 санузла и сауну. Дом полностью отделан и готов к проживанию.

Участок имеет площадь 8 соток и огорожен электрическими откатными воротами

Во Всеволожском районе в поселке Лукоморье также выставлен на продажу элитный загородный дом площадью 418 кв. м. Уютное и комфортабельное пространство для жизни включает три этажа. На цокольном этаже коттеджа предусмотрены сауна, бильярдная, винный погреб и зона отдыха, на первом — просторный каминный зал. На втором мансардном этаже расположены 3 большие светлые спальни, откуда открывается прекрасный вид на окрестности. В доме проведены все коммуникации, и предусмотрена многоуровневая система безопасности. Придомовая территория озеленена по авторскому проекту ландшафтного дизайна и огорожена живой изгородью из туи.

Коттеджный поселок, равно как прилегающую территорию, отличает тщательное благоустройство территории и соседство с популярным Коркинским озером

Вашему вниманию предлагается еще один загородный объект премиум-класса, расположенный в Порошкино на Ленинградском шоссе. Просторный трехэтажный дом площадью 495 кв. м сделан из отборной карельской сосны и представляет собой комфортабельное и престижное пространство для жизни. На цокольном этаже находятся спортивно-тренажерный зал, бильярдная, СПА-зона, сауна и помещения хозяйственного назначения. Первый этаж элитного объекта занимают просторная спальня, рабочий кабинет, каминный зал, кинотеатр, столовая и кухня, которая имеет выход на балкон. Верхний этаж отведен под личные зоны и вмещает 3 спальни, гардеробную, турецкую баню и зону отдыха. В доме проведены все коммуникации, установлена мебель и техника премиум-класса. На придомовой территории расположены гостевой дом и зона барбекю, которые также полностью меблированы и оборудованы. Для отдыха и спорта предусмотрены качель-беседка, мини-футбольное поле, искусственный водоем и фруктовый сад.

Придомовая территория озеленена по проекту рельефного ландшафтного дизайна и обеспечена высокотехнологичными системами безопасности

В базе «М16-Недвижимость» можно ознакомиться со всеми актуальными предложениями загородного рынка СПб и Ленобласти. Специалисты агентства помогут вам купить дом на выгодных условиях и окажут сопровождение на всех этапах работы с недвижимостью — от юридической проверки объекта до создания эксклюзивного дизайн-проекта его интерьера!