Последствия спецоперации для российского рынка ипотеки и недвижимости
Несколько недель назад мир стал свидетелем громких потрясений в связи ситуацией на Украине. В эпицентре политических и военных событий оказалась Россия, что не преминуло отразиться на отечественной экономике и валюте. Стремительная инфляция, сокращение числа рабочих мест, повышение ипотечных ставок и цен на недвижимость — лишь часть нагрянувших последствий. К чему еще привели февральские события и будут ли улучшены условия кредитования в ближайшем будущем — читайте ниже.
Как обстоит ситуация на рынке ипотеки
Стремительная инфляция и дестабилизация рынка в результате действий военных в рамках спецоперации повлияли на экономику и привели к значительному повышению ключевой ставки (КС). В конце февраля на внеочередном заседании Банк России принял решение о поднятии КС на 11 пунктов — с 9,5% до 20% годовых. Пересмотр показателя повлек за собой увеличение базовых ставок и ужесточение условий кредитования. Десятки российских банков заявили о повышении процентной ставки до 15-20% годовых. Так, в Дом.рф с 1 марта 2022 г. ипотека на сданное и строящееся жилье доступна под 17% годовых. В Сбербанке базовая ставка для зарплатных клиентов увеличена до 18,6%. Росбанк и Абсолют банк объявили о предоставлении займов на жилье под 20% годовых. ВТБ, УБРиР и другие крупнейшие банки страны также сообщили об обновлении ипотечных продуктов.
По данным Национального бюро кредитных историй, в феврале 2022 г. средний размер ипотечного займа достиг очередного рекорда. Показатель составил 4,03 млн руб., превысив январские значения на 4,2%. По сравнению с данными годичный давности разница еще более ощутима — +40% или +1,14 млн руб. Напомним, в феврале 2021 г. ипотеку в среднем оформляли на 2,89 млн руб. Лидерами по размеру среднего чека традиционно стали столичные агломерации — Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург и Ленинградская область. В СПб сумма ипотечного кредита в минувшем месяце составила 5,26 млн руб., в ЛО — 4,74 млн руб.
Специалисты рассчитывают, что развитие первичного сектора и лояльные условия кредитования при покупке жилья в новостройке будут поддерживать интерес населения к ипотечным продуктам
Перемены также не обошли стороной льготные ипотечные программы. В начале марта многие банки приостановили действие льготной, семейной и сельской ипотек, продолжая выдавать только ранее одобренные займы. С 1 апреля субсидированная ипотека возвращается и вновь доступна россиянам, но на новых условиях. Базовая ставка равняется 12% годовых, максимальный размер займа — 12 млн руб. в Москве и Петербурге и 6 млн руб. в других регионах. Большинство крупнейших банков страны уже работают по новой системе. При этом многие кредитные организации — Дом.рф, УБРиР, ВТБ, Альфа-банк — предлагают ипотеку под 10-11% годовых в рамках «Господдержки».
Следующий пересмотр условий льготного кредитования запланирован 1 июля 2022 г. Известно, что после обновления программа будет действовать «точечно» и адаптироваться под ситуацию на рынке в конкретном регионе. Летом также планируют поднять вопрос о пролонгации льготных продуктов еще на три года. Пока, заявляют в Госдуме, власти намерены занять выжидательную позицию и оценить уровень спроса населения.
Специалисты заявили, что максимальная стоимость квартиры с учетом новых условий льготного кредитования равняется 14 млн руб. В пределах этой суммы экспонируется 79% петербургского рынка или 28,8 тыс. квартир. Большая часть доступного предложения (88%) представляет собой масс-маркет, а именно объекты стандарт- и комфорт-класса. 11% лотов стоимостью до 14 млн руб. предлагает «бизнес», 1% — премиум-класс. Большая часть квартир в рассматриваемой ценовой категории находится в Приморском и Красногвардейском районах СПб. Лоты до 14 млн руб. также имеют в арсенале Выборгский и Пушкинский районы.
Помимо озвученных программ кредитования, вполне вероятно, интересантам будет доступна ипотека под 5% годовых. Новый законопроект предполагает покупку недвижимости по сниженной процентной ставке в сегменте масс-маркета, а именно в проектах эконом- и комфорт-класса. При этом документ затрагивает только те новостройки, в которых цена квадратного метра не превышает установленные Минстроем нормативы. Согласно расчетам последнего, средняя стоимость жилого «квадрата» по стране составляет 70 тыс. руб. Однако ценообразование жилья в столичных агломерациях, особенно в востребованных локациях, значительно превышает озвученные нормативы. Например, средневзвешенная стоимость петербургского «квадрата» достигает 163 тыс. руб., московского — 266 тыс. руб., поэтому большая часть новостроек в мегаполисах рискуют оказаться за рамками действия программы.
В СПб на участие в льготной ипотеке под 5% годовых могут рассчитывать новостройки в спальных удаленных районах города и в пригороде
Наряду со льготной ипотекой в Правительстве планируют пересмотреть систему финансирования программы «Молодая семья», которая предполагает выплату в размере 30-35% от стоимости недвижимости молодоженам до 35 лет с детьми и без. Актуальная схема расчета не позволяет воспользоваться программой всем желающим, так как не учитывает общее количество интересантов и ситуацию по регионам. В текущем году ситуацию планируют выправить и покрыть расходы 14 тыс. семей. На удовлетворение данного объема запросов рассчитывают выделить 14,1 млрд руб.
Другой законопроект Правительства, который затрагивает семейные пары, касается семейной ипотеки. Новая инициатива предполагает выдачу льготы всем интересантам с несовершеннолетними детьми. На сегодняшний день условия предоставления ипотеки, равно как и других субсидированных программ, остаются прежними. Семейная ипотека оформляется под 6% и распространяется на семьи с одним ребенком, рожденным после 1 января 2018 г. Базовая ставка по сельской программе составляет 3%. Дальневосточные займы банки предлагают под 2% годовых.
По данным Райффайзен Банка, 69% опрошенных россиян с детьми заинтересованы в оформлении семейной ипотеки. При этом 58% респондентов нацелены купить квартиру с привлечением заемных средств в течение 1-2 лет. Основными аргументами в пользу нового жилья, сообщают аналитики банка, выступают недостаточный метраж помещения и дефицит личного пространства. Многие респонденты заявляют, что в имеющейся жилплощади мало места для хранения вещей и организации учебного уголка для детей. Часть интересантов (32%) желают обзавестись еще одной детской комнатой, другие (10%) — личным кабинетом. Однако большинство опрошенных семей (44%) мечтают о жилье с просторной кухней и гостиной.
На ипотеку с субсидированной ставкой могут также рассчитывать IT-специалисты. Для сотрудников отечественных IT-компаний будут доступны займы под 5% годовых. Для одобрения кредита на жилье доход интересанта должен быть не менее 150-200 тыс. руб. в зависимости от региона проживания. Допустимый возраст заемщика — 22-40 лет.
Новый законопроект также включает выгодные условия кредитования для IT-компаний. Организациям предлагают кредиты до 3% годовых на развитие существующих и реализацию новых проектов. Кроме того, компании могут освободить от уплаты налога на прибыль и контрольных проверок. Все меры поддержки IT-отрасли будут доступны в ближайшее время на портале Минцифра.
Как сообщает Дом.рф, с 2018 г. семейную ипотеку оформили более 300 тыс. российских семей на сумму 1 трлн руб.
Приятные новости ожидают не только интересантов льготных программ кредитования, но и желающих уйти на ипотечные каникулы. Отныне те, кто оформил кредит до 1 марта 2022 г., имеют возможность воспользоваться услугой дважды. Такое решение власти приняли в начале марта. При этом в Правительстве сразу обозначили максимальные суммы займов, необходимые для одобрения услуги. Так, для Москвы предельный лимит кредита составляет 6 млн руб., для Дальневосточного федерального округа, Московской области и Санкт-Петербурга — 4 млн руб. В остальных регионах страны объем обязательств перед банком не должен превышать 3 млн руб. В рамках услуги заемщик получает возможность временно снизить размер платежей либо не обслуживать кредит в течение полугода. Предложение действует до 30 сентября текущего года.
Как сообщает РБК, большая часть кредиторов смогут воспользоваться предложением. Согласно расчетам Объединенного кредитного бюро, 75% москвичей имеют ипотеку в рамках пороговой суммы. В Подмосковье и Петербурге число заемщиков, которые выплачивают кредит в пределах озвученных сумм, составляет 77%. Такие же показатели демонстрирует Дальний Восток.
После первичного принятия ипотечных каникул в банки поступило более 4 млн обращений, 60% которых были одобрены
Наряду со вторыми ипотечными каникулами неплатежеспособные россияне могут получить отсрочку на выселение из ипотечной квартиры. Новый законопроект предусматривает запрет на освобождение залогового жилья в течение двух лет, если эта недвижимость является для кредитора единственной. Также депутаты предлагают пересмотреть допустимый срок просрочки исполнения обязательств по обслуживанию кредита. Авторы инициативы выступают за увеличение периода возможной задолженности с 3 месяцев до одного года.
Как сообщает Банк России со ссылкой на «РИА Новости», задолженность россиян по жилищным кредитам в феврале 2022 г. составила 12,16 трлн руб. Данные значения превысили январские на 2,3%. По данным организации, в феврале ипотеку оформили 135,7 тыс. россиян, в январе — на 42,8% меньше. Всего за прошедший месяц банки выдали кредитором более 477 млрд руб., что значительно больше, чем в предыдущие месяцы. Подобная популярность ипотечных продуктов объясняется тем, что россияне опасаются дальнейшего ужесточения условия кредитования и отмены действия льготных программ. Многие также пытаются выгодно вложить деньги в недвижимость либо обзавестись собственным жильем на фоне стремительного удорожания квартир и девальвации рубля.
Резюмируя, отметим: принятых и выдвинутых инициатив касательно условий кредитования населения сегодня немало. И цель всех озвученных предложений крайне благородна: поддержать покупателей и застройщиков в условиях нестабильной и трудно прогнозируемой экономической ситуации в стране. Девелоперы в свете стремительного удорожания материалов и прекращения сотрудничества с Европой понесли немало потерь. Чем обернулись февральские события для рынка недвижимости и какие нововведения ожидают первичный сектор в ближайшее время — расскажем далее.
Как обстоит ситуация на рынке недвижимости
Недвижимость — одна из немногих сфер нашей жизни, которая демонстрирует завидную стабильность. Цены на жилье стабильно растут. Значительно способствуют этому процессу февральские и мартовские события, в результате которых строительство и реализация жилья стали менее доступны. Однако специалисты не считают, что рынок недвижимости рухнул, и полагают, что вслед за стремительным удорожанием жилья возможен спад цен.
Снижение цен, прежде всего, вероятно для проектов масс-маркета, а именно для стандарт- и комфорт-класса. Особого внимания среди представителей данного сегмента заслуживают объекты, расположенные в спальных удаленных районах города, где цены на жилье, вполне вероятно, «откатятся» в силу отсутствия ажиотажного спроса и большого объема предложения. В других объектах комфорт-класса, заявляют специалисты, жилье будет только дорожать на фоне дефицита материалов и удорожания себестоимости строительства. К еще более ощутимой корректировке цен в сторону повышения стоит быть готовым в сегменте повышенной комфортности — бизнес- и премиум-классе. Интересантам элитного жилья важно также учесть, что качество и сроки готовности дорогих проектов могут быть пересмотрены не в пользу покупателя. Причиной тому служит приостановка поставок необходимого оборудования и материалов из Европы.
На сроках и качестве строительства также сказывается отток мигрантов, работающих на стройплощадках. Дефицит рабочей силы сегодня оценивается в 25%. Вполне возможно, недостаток трудовых ресурсов в ближайшем будущем достигнет 60%. Подобные прогнозы эксперты связывают с действующими в адрес России санкциями и девальвацией рубля, вследствие чего рабочие из ближнего зарубежья не заинтересованы в работе на территории России.
Значительный дефицит рабочей силы петербургскому рынку известен со времен пандемии, когда со строек ушло порядка 60% рабочих
Прекращение поставок оборудования и стройматериалов делает вопрос импортозамещения одним из центральных на рынке. Так как зарубежное участие в строительной отрасли составляет не более 8-10%, то практически все используемое сырье можно заменить на отечественное либо завезти из Азии, заявляют эксперты. Чуть сложнее обстоит ситуация с промышленным строительством и жилой застройкой премиум-класса, где объем зарубежных компонентов достигает 30%. Как результат, почти треть материалов и оборудования в дорогом сегменте нуждаются в срочной альтернативной замене.
Решением в этом случае, по мнению специалистов, является наращивание отечественного производства, а также сотрудничество с Китаем и Индией. В качестве возможных каналов также рассматриваются Турция и Белоруссия. К слову, развитие собственной промышленности поможет значительно снизить цены на стройматериалы, которые подорожали на 50% и привели к росту себестоимости строительства на 30%. Наиболее ощутимо, рассказывают специалисты, выросли в цене инженерные, расходные и отделочные компоненты.
Удорожание материалов и нарушение логистики грозит рынку серьезными последствиями, а именно увеличением числа долгостроев и «замороженных» объектов. Дабы избежать или по крайней мере минимизировать подобный исход дела, власти вводят мораторий на внесение строящихся объектов в список проблемных до конца 2022 г. За счет этой временной меры, заявили в Правительстве, можно значительно сократить число долгостроев, что особенно важно в условиях нестабильной отечественной экономики и валюты. При этом за счет предложенной инициативы возможно поддержать не только строительные компании, но и покупателей, которые в случае принятия моратория имеют больше шансов получить жилье вовремя и в соответствии с заявленными стандартами. Иначе в адрес девелопера последуют штрафные санкции и судебные разбирательства, требующие временных и финансовых затрат. В результате рискуют «просесть» и скорость, и качество застройки.
В результате проведенного ассоциацией «Синергия» опроса выяснилось, что 40% застройщиков приостановили возведение жилых и коммерческих объектов в СПб. Еще 29% компаний приняли решение «заморозить» недавно начатые стройки и направить все ресурсы на завершение проектов, которые находятся на заключительной стадии строительства. Основными причинами прекращения строительных работ выступают все те же факторы — нарушение логистических цепочек, удорожание стройматериалов и ужесточение условий кредитования. Напомним, большинство компаний сегодня работают по системе проектного финансирования и обращаются за займами в банки. Последние предлагают застройщикам базовую ставку в размере 25-30%. Сегодня в Правительстве выступают с предложением субсидировать столь высокий процент до 15% годовых, но будет ли это предложение одобрено — пока неизвестно.
Всего в ЛО насчитывается более ста проблемных объектов, в 52 из которых планируется в текущем году возобновить работы за счет средств регионального бюджета и Фонда развития территорий
В числе следующих важных нововведений, направленных на поддержку девелоперов, — открытие компаниям доступа к счетам эскроу. Данная мера, считают специалисты, позволит застройщикам с помощью средств дольщиков в срок и в соответствии с проектной документацией завершить жилые проекты. Напомним, на сегодняшний день строительные компании имеют право привлекать деньги покупателей только после передачи последним квартир. До тех пор средства находятся на специальном счете, который открывается после заключения договора долевого участия (ДДУ).
По эскроу-системе, действующей с лета 2019 г., сегодня возводится большая часть жилья в России. Не является исключением и Ленинградская область, в арсенале которой — 65% проектов, строящихся на средства проектного финансирования. В 2022 г. 56 компаний в ЛО работают по новым правилам. Для сравнения: в начале 2021 г. только 34 застройщика предлагали при покупке жилья открытие эскроу-счета.
Эскроу-система сегодня действует не только при возведении многоквартирных жилых комплексов, но и загородных коттеджных поселков
Помимо озвученных нововведений начинают действовать адресные меры помощи строительным компаниям, разработанные еще два года назад во время пандемии. Так, государство планирует оказать финансовую и юридическую поддержку застройщикам при реструктуризации кредитов и получении новых. Кроме того, участников программы освободят от стресс-тестов, направленных на оценку финансовой устойчивости. Среди девелоперов, на которых распространяются данные меры поддержки, фигурируют такие крупные игроки петербургского рынка, как «Сэтл Групп», «Группа Аквилон», «РСТИ», «ПИК» и др.
В числе других нововведений — продление сроков действующих разрешений на строительство. Данная мера позволяет отсрочить административные процедуры на год тем застройщикам, у которых разрешительная документация действует до 1 августа 2022 г. Еще одно нововведение касается пакета документов, необходимых для разрешения строительства и ввода объектов в эксплуатацию. Вся процедура отныне значительно упрощается и совершается без предоставления градостроительных планов земельных участков и пр. документов.
Наряду с адресной помощью застройщикам ключевым вектором развития отечественного рынка недвижимости является модернизация строительной отрасли. Власти рассматривают возможность внедрения технологий информационного моделирования (ТИМ), которые предполагают разработку компьютерной 3D-модели объекта со всей необходимой информацией о нем. Создание таких моделей способствует оптимизации бизнес-процессов и снижению рисков на всех этапах реализации и эксплуатации объекта. В дальнейшем, полагают эксперты, ТИМ гарантируют уменьшение себестоимости строительства, что, в свою очередь, позволит снизить цену квадратного метра жилья.
Несмотря на озвученные меры поддержки застройщиков и стройотрасли в целом, рынок недвижимости медленно, но верно «сжимается». Число девелоперов, осваивающих локации СПб и ЛО, неуклонно сокращается и сегодня оценивается в 75 компаний. По данным АН «Прайд Групп», с декабря прошлого года строительный сектор Северной столицы покинули шесть холдингов, в том числе дочерние организации европейских девелоперов. В числе последних — финский концерн «ЮИТ» и шведская компания «Бонава», которым суммарно принадлежали 2,4% рынка СПб. Вследствие небольшого объема предложения и спроса среди покупателей уход этих застройщиков с рынка, уверяют специалисты, не скажется на динамике развития стройотрасли и ценообразовании недвижимости. При этом крупнейшие девелоперы СПб — «ЛСР», «Сэтл Групп», «Группа Эталон» и др. — продолжают предлагать покупателям качественное жилье и разрабатывать выгодные программы кредитования совместно с российскими банками.
Новостройки Setl Group находятся в Московском, Приморском, Василеостровском, Адмиралтейском, Фрунзенском, Невском и др. районах СПб
Например, с 1 апреля по 1 июля 2022 г. компания «Петербургская недвижимость» совместно с банком ВТБ запускает программу кредитования под 7,7% годовых. Данная ставка действует на период строительства дома и доступна при покупке недвижимости в проектах Setl Group. Воспользоваться предложением возможно при наличии первого взноса в размере 15% от стоимости недвижимости. Срок действия кредита ограничивается 30 годами. Напомним, Setl Group входит в ТОП лучших застройщиков СПб и активно застраивает ведущие локации города. Сегодня девелопер предлагает покупателям квартиры в ЖК «Чистое небо», ЖК «Зеленый квартал», ЖК «Автограф в центре», ЖК «Стрижи в Невском», ЖК «Солнечный город», ЖК «Солнечный город. Резиденции» и др.
Перед приобретением квартиры рекомендуем не только ознакомиться с лучшими новостройками и застройщиками СПб, но и с действующим налогообложением недвижимости. Система расчета налоговой ставки при продаже и покупке жилья заслуживает быть упомянутой и по той причине, что стала предметом правок. Госдума внесла изменения в расчет кадастровой стоимости жилья и начисление НДФЛ. Предлагаем узнать, что собой представляют новые законопроекты в сфере налогообложения недвижимости и какие еще инициативы увидят свет в 2022 г.
Какие еще изменения ожидают россиян в 2022 году
В целях поддержки россиян Правительством разработаны инициативы в сфере налогообложения населения. В Госдуме принято решение «заморозить» часть налоговой базы. В первую очередь, «замораживается» кадастровая стоимость жилья, которая необходима при расчете налога на имущество физлиц и юрлиц. Отныне при вычислении размера налога используются значения «кадастра», зафиксированные на 1 января 2022 г. Такие же меры действуют относительно налогообложения земли. Налог на владение земельным участком рассчитывают, исходя из цифр, действительных на 1 января текущего года.
В соответствии с Налоговым кодексом РФ минимальный срок владения приобретенным объектом равен 5 годам, в случае приватизации, наследования или дарения жилья — 3. Если период владения недвижимым имуществом составляет менее 5 или 3 лет соответственно, то при реализации объект облагается налогом в размере 13%, взимаемым с разницы между ценой покупки и ценой продажи. При продаже частного дома или земельного участка действуют ровно те же правила, если продавцом является резидент страны. Для нерезидентов налоговая ставка повышается до 30%.
Также в силу вступает законопроект относительно доходов россиян, начисленных в виде процентов на вклады и счета. Нововведение отменяет уплату НДФЛ на весь доход данного типа, полученный в течение 2021-2022 гг. Напомним, ранее проценты по банковским вкладам облагались 13% налогом. Действие закона распространялось на все вклады более 1 млн руб.
Дополнительным плюсом для россиян являются высокие ставки по вкладам под 15-20% годовых, которые сегодня доступны в большинстве крупных банков страны
Целый ряд новых инициатив затрагивает сферу жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ). В числе первых и главных возможных нововведений — мораторий на индексацию услуг ЖКХ. Запрет на повышение коммунальных услуг предлагают ввести с 1 июля до окончания 2022 года. В Правительстве заявляют, что законопроект не должен привести к дополнительным расходам из федерального бюджета, но способен ощутимо поддержать население в условиях высокой инфляции и нестабильной экономики. Однако на данный момент кабинет министров отказывается поддержать инициативу. Отрицательный ответ аргументируется тем, что подобная политика приведет к недостатку необходимых запасов топлива и дефициту оборотных средств, необходимых для поддержки деятельности коммунальных организаций.
Напомним, ранее были утверждены индексы изменения оплаты услуг ЖКХ на второе полугодие 2022 г. Плановое увеличение тарифов варьировалось от 2,9% до 6,5% в зависимости от региона. Наиболее значительное повышение ожидалось в Чечне (+6,5%), Петербурге (+6,3%) и Крыме (+6,2%). В Москве, Дагестане и Якутии плановый показатель был на уровне 6%.
В целях поддержки многодетных родителей в Госдуме предлагают возмещение оплаты услуг ЖКХ семьям с тремя и более детьми. Субсидия предполагает 100-процентную компенсацию внесенных платежей. Законопроектом также предусмотрены меры поддержки россиян старше 65 лет. Этой категории населения предложено возмещать 70% коммунальных платежей. Еще одна категория граждан, которая может рассчитывать на субсидию, — семьи с безработными. Однако объем государственного участия в этом случае пока не определен.
Другие меры в рамках предложенной инициативы имеют более масштабный характер и касаются большинства категорий населения. Так, в Правительстве выступают за отмену комиссии при онлайн-оплате услуг ЖКХ для жильцов МКД (многоквартирных домов) либо ее уменьшении до 0,1% для управляющих компаний. Кроме того, власти предлагают сделать размер пени независимым от ключевой ставки Центробанка. При этом подобную меру считают правомерной как для физлиц, так и для юрлиц.
Предполагается, что смягчение условий налогообложения в сфере ЖКХ поддержит малый и средний бизнес
Другие новости в сфере ЖКХ — лишение права застройщиков назначать свои управляющие компании (УК) и передача озвученных полномочий региональному правительству. В рамках этой инициативы Минстрой предлагает назначение гарантирующих управляющих организаций посредством конкурентных процедур. При этом срок назначения новой УК законопроектом строго регламентирован и ограничен пятью днями после сдачи жилого комплекса. Далее уполномоченные компании обслуживают дом в течение одного года, после чего собственники имеют возможность обратиться к местной власти и сменить подрядчика. Если последний оправдывает возложенные ожидания, то продолжает заниматься управлением вверенного ему объекта в течение последующих 3-5 лет. Такие же привилегии имеют владельцы жилья в уже сданных новостройках в том случае, если они недовольны работой своей управляющей компании.
Вполне вероятно, полагают эксперты, это не единственные постановления в сфере жилищно-коммунального хозяйства, которые будут приняты Правительством в рамках антикризисной программы. Специалисты также допускают внесение новых поправок в Налоговый кодекс РФ. Однако основные изменения ожидаются в ценообразовании и кредитовании недвижимости. Предлагаем узнать, каковы главные прогнозы специалистов относительно ипотечных ставок и цен на жилье в 2022 г.
Каковы прогнозы специалистов «М16»
Вячеслав Малафеев, инвестор, предприниматель, основатель группы компаний «М16»:
В нынешней ситуации все стремительно меняется. Ключевая ставка увеличивается, и, как результат, ипотечные кредиты становятся менее доступными. Брать кредит под 20% годовых людям кажется неразумным, что вполне обоснованно. Объем внесенных в течение пяти лет платежей равняется стоимости еще одной квартиры.
Наряду с повышением ипотечных ставок мы наблюдаем процесс «заморозки» процентов по кредиту, так как люди оформляют ипотечные каникулы. Полагаю, что к осени большинство ушедших на каникулы кредиторов окажется не в состоянии выполнять обязательства по выплате ипотеки. Как результат, заемщики будут вынуждены продать жилье с дисконтом. Другой вариант: квартиры будут просужены и в дальнейшем реализованы банками.
Что касается ближайших прогнозов относительно ипотечного сектора, то они неутешительны. Однако долгосрочные перспективы более радужны, так как государство будет помогать застройщикам и разрабатывать меры поддержки отечественной стройотрасли. Думаю, в обозримом будущем проценты по ипотеке будут снижены, либо выйдут новые субсидированные программы кредитования. В любом случае государство поддержит и покупателей, и застройщиков, так как стройотрасль является одним из главных тотализаторов экономики.
Ситуация такова, что власти просто обязаны поспособствовать снижению ключевой ставки и увеличению доступности ипотечных займов. Здравомыслящая коррекция ставок и необходима и по той причине, что рынок в последнее время был «разогрет» и цены поднялись как на эконом-, так и элиткласс. Отмечу, в каждом сегменте наблюдается свой тренд, но так или иначе покупательская способность населения снижается. Таким образом, ниша недвижимости нуждается в балансе между спросом и предложением.
Ценовая политика в сфере недвижимости напрямую связана с колебанием валют. При этом наиболее чувствительны к «настроениям» экономики бизнес- и премиум-класс. Когда доллар увеличивается, цены на жилье растут. Как только рубль укрепляет свои позиции, стоимость «квадрата» остается в том же диапазоне. Таким образом, многие объекты, особенно в премиум-сегменте, сегодня переоценены, и ожидания покупателей далеки от возможностей продавцов. Однако в ближайшее время этот разрыв сократится, в том числе и потому, что ассортимент жилья уменьшится и многие продавцы возьмут паузу или сдадут недвижимость в аренду.
Допускаю, что в «экономе» и «комфорте» цены пойдут вниз. Что касается проектов бизнес- и премиум-сегмента, то здесь число сделок с привлечением ипотечных средств было небольшим и, думаю, таковым останется. Будут заключаться альтернативные сделки на условиях рассрочки, отложенных платежей и др. В любом случае квартиры будут продаваться и покупаться, так как люди продолжают выходить из зарубежной валюты и искать способы инвестирования, каковым была и остается недвижимость.
Желающим приобрести жилье сейчас рекомендую воспользоваться семейной ипотекой и другими льготными программами. Также советую брать поручителей. Но это касается тех, для кого вопрос жилья стоит остро или планируется альтернативная сделка. Если подходящих вариантов пока нет и ситуация «терпит», то имеет смысл отложить покупку и временно арендовать жилье, параллельно занимаясь поиском вариантов. В процессе поиска рекомендую обратить внимание на инфраструктуру локации, транспортную доступность района. При наличии подходящего лота покупку лучше не откладывать и исходить из текущей ситуации. Иначе достойные объекты могут уйти, а цены — вырасти.
Если у вас в наличии есть недвижимость на продажу, то рекомендую продавать и сразу покупать жильё. Оставаться при деньгах с отсутствием понимания касательного будущего места проживания — крайне рискованно. Поэтому на сделку лучше выходить и заручиться помощью профессионалов. Иначе есть высокий шанс купить в спешке не то или вовсе остаться без жилья.
Артем Попов, ведущий специалист отдела строящейся недвижимости «М16»:
Сегодня наблюдаются локальные всплески спроса. Покупатели на фоне повышения курса доллара пытаются сберечь денежные средства и вкладываются в недвижимость, поэтому некоторые продавцы завышают цены. Но такая ситуация будет недолго, так как мы уже наблюдаем снижение покупательской способности. И очень скоро станем свидетелями того, что предложение превысит спрос. В этом случае вероятна стагнация цен. Вполне возможно даже снижение стоимости некоторых предложений на рынке.
В условиях повышенного спроса рекомендую активизироваться продавцам. Это время для них является отличной возможностью продать объект по выгодной цене. Далее, как я уже отметил, интерес будет только падать на фоне высоких ипотечных ставок. Так как ипотека на вторичное жильё сегодня варьируется в пределах 20%, то, вполне вероятно, покупатель переключит внимание на рынок новостроек.
Если вам необходимо решить квартирный вопрос, то покупку лучше не откладывать. Точно спрогнозировать, что будет дальше, никто не может. Если речь идёт о выгодной инвестиции, то рекомендую обратить внимание на объекты бизнес- и премиум-класса, которые находятся в уникальных локациях. Полагаю, что такие квартиры не будут падать в цене, а только расти, несмотря на кризис. Выгодным вложением остаётся покупка жилья с использованием семейной и субсидированной ипотек. Первая сегодня предлагается под 5% годовых, льготная под — 12%.
Чтобы покупка оказалась выгодной, рекомендую быть внимательным и тщательно искать, так как на рынке ещё остались предложения по ценам, характерным до повышения курса. И такие объекты есть как на вторичном, так и первичном рынке.
Валерия Гладко, ведущий специалист отдела строящейся недвижимости «М16»:
Когда в феврале началась спецоперация, то часть квартир на вторичном рынке ушли с продажи. Для некоторых объектов мера была временной, и они вернулись в рекламу. Другие продавцы отказались от продажи по той причине, что просто не понимали, что делать с деньгами, либо рассчитывали вложить средства от продажи в бизнес, акции, но необходимость в этом отпала. Тем не менее на рынке осталось довольно много предложений.
Сейчас средневзвешенная ставка на «вторичку» составляет 20%. Скорее всего, показатель останется на том же уровне, так как на данный момент власти не намерены стимулировать вторичный сектор жилья. Поэтому будет ли спрос на этот сегмент недвижимости — для меня вопрос открытый, так как те, кто имел уже собственные накопления, вложили их в первичный либо вторичный рынок. А оформлять заем под 20% годовых едва ли кому-то покажется целесообразным.
Исключение составляют только «старые» уведомления, по которым банк может удержать более низкую ставку. То есть если интересанту одобрили ипотеку в феврале, до пересмотра ипотечных программ, то, вполне вероятно, его ставка сохранилась на уровне 9-12% годовых. Единственное, что банк может пересмотреть, — срок действия одобрения. Например, для одного из моих клиентов, который получил кредит в начале февраля на покупку «вторички», время действия займа уменьшили на треть. Отмечу, работу со «старыми» ставками продолжают не все банки. И некоторые кредитные организации предлагают ипотеку под 18-20%. Поэтому при таких условиях кредитования для вторичного сектора жилья вполне вероятно отсутствие спроса, что может отразиться на ценах. Возможно, продавцы будут готовы к значительным уступкам и торгу.
Что касается рынка новостроек, то здесь многие специалисты отметили большой ажиотаж вокруг объектов. Желающие приобрести жилье, особенно при наличии собственных накоплений, немедленно вложили деньги, опасаясь девальвации рубля и дальнейшего удорожания жилья. Но повышенный спрос привел к поднятию цен и «стопам» продаж. Например, в середине марта уже было возможно записаться на сделку только в следующем месяце. Другая причина, по которой новостройки не перестали пользоваться популярностью, — льготные программы, действительные при покупке жилья в новом доме (в частности семейная ипотека под 5-6% годовых). Предполагая, что услуга в дальнейшем будет недоступна, семьи с детьми поспешили оформить ипотеку и купить жилье от застройщика.
Чуть иначе обстояла ситуация со льготной ипотекой на новостройки. Она была востребована в определенном сегменте, а именно среди тех, кто имел большой пороговый взнос. Для интересантов с минимальным первым платежом либо его отсутствием она теряет свою актуальность из-за ограничения в 3 млн руб. Подобный размер займа не подходит столичным агломерациям и не позволяет приобрести даже студию стандарт-класса, минимальная стоимость которой в СПб — 4-5 млн руб.
Выходом из положения стал новый законопроект, который стимулирует рынок и позволяет купить в кредит одно-, двух- и даже трехкомнатные варианты жилья. Сегодня банки предлагают максимальную сумму кредита в размере 12 млн руб., но уже под 12% годовых. Поэтому дальнейшее развитие рынка ипотеки и, соответственно, недвижимости я допускаю в первичном секторе. Если верить статистики, более 70% сделок заключаются с привлечением заемных средств, к чему сегодня располагает рынок новостроек.
Екатерина Михайлова, ведущий специалист отдела вторичной недвижимости «М16»:
Предполагаю, что есть вероятность небольшого снижения цен на вторичном рынке, так как спрос на «вторичку» из-за процентных ставок может упасть. Поэтому продавцы будут вынуждены делать дисконт, чтобы заинтересовать покупателя и реализовать объект. В первичном секторе, наоборот, цены будут расти, что вполне объяснимо. На новостройки сегодня действуют ипотечные госпрограммы. «Подогревают» интерес и программы для молодых семей. Соответственно, мы наблюдаем увеличение спроса на жилье.
Если вы попадаете под госпрограмму с субсидированной ставкой, то жилье стоит покупать. Также рекомендую выходить на сделку тем, кто имеет наличные деньги на покупку и приобретает недвижимость для собственного пользования. А вот если первоначальный взнос — небольшой и ставки по ипотеке — высокие, то имеет смысл повременить с покупкой. В связи с уменьшением спроса есть немалая вероятность снижения ставок через определенное время.
Тем, кто нацелен покупать квартиру в новостройке, рекомендую тщательно выбирать застройщика, изучать ситуацию на рынке. Иначе в нынешней ситуации есть вероятность столкнуться с тем, что девелопер прекратит свою деятельность и «заморозит» проект. Например, компании «ЮИТ» и «Бонава» уже сообщили о том, что уходят с рынка, приостановив недавно начатые проекты. Приобретать жилье на начальном этапе застройки и ждать квартиру до 2024-25 г. можно только в том случае, если вы уверены, что дом достроят и передадут в пользование.
Главное, выбирать то, что нравится, особенно с учетом того, что выбором мы обеспечены. И на севере, и на юге города есть интересные проекты от надежных застройщиков. Лучше отдавать предпочтение квартирам с правильными планировками, расположенными рядом с метро. Такие объекты будет менее проблематично реализовать в дальнейшем.
Екатерина Ермолова, ведущий специалист отдела вторичной недвижимости «М16»:
На вторичном рынке цены на жилье «откатятся» из-за снижения спроса. Спад интереса со стороны покупателей уже наблюдается по причине высоких процентов. Ставка в размере 21% едва ли кажется привлекательной. Скорее всего, она продержится до конца года.
Для рынка новостроек характерна несколько иная тенденция. Для новых проектов вероятно увеличение цен в связи с повышенным спросом. Ставка по субсидированной программе для новостроек, которая поднялась до 12%, для большинства заемщиков приемлема. Кроме того, привлекательна новая сумма займа, которая увеличена до 12 млн руб., что дает возможность расширить выбор объектов. Однако стоит быть готовым к повышению цен на жилье из-за увеличения стоимости отделочных материалов. Также важно понимать, что сроки сдачи новостройки могут быть сдвинуты, так как застройщики испытывают проблемы с поставками материалов.
Интересантам первичного сектора рекомендую обратить внимание на комплексы без чистовой отделки, так как они будут менее всего подвержены смещению сроков сдачи и увеличению стоимости квадратного метра. Также советую рассмотреть комплексы с ближайшей датой ввода в эксплуатацию, хотя таковых сегодня немного.
Отмечу, что не все новостройки обладают нужной социальной инфраструктурой и хорошей доступностью. По этой причине «вторичка» выступает более привлекательным сегментом. Однако если срочности в покупке нет, то я советую подождать, так как «откат» цен на вторичном рынке неизбежен. Если же у вас альтернативная продажа и обе стороны готовы выйти на сделку в один день, то рекомендую совершить покупку, так как вторичный рынок сейчас находится на пике своей цены.
Таким образом, интересантам первичного рынка специалисты рекомендуют не откладывать покупку жилья, особенно если девелопер является надежным и проект находится на заключительной стадии готовности. А вот желающим приобрести недвижимость на начальном этапе строительства или на вторичном рынке лучше повременить с решением, если только сделка не является альтернативной или не совершается за наличные средства.
Благо, петербургский рынок не скупится на достойные внимания объекты и готов обеспечить покупателя ликвидным и доступным жильем. В базе агентства вы можете ознакомиться со всеми актуальными предложениями первичного сектора СПб и ЛО. Лучшие объекты вторичного рынка Северной столицы представлены здесь. Специалисты компании помогут вам купить квартиру мечты на привлекательных условиях и окажут весь спектр услуг в сфере недвижимости — от юридического сопровождения сделки до создания эксклюзивного дизайн-проекта интерьера помещения!