Стоит ли покупать квартиру в Шушарах?
«М16-Недвижимость» рассказывает, как жить в Шушарах: честный обзор плюсов и минусов локации, отзывы местных жителей и перспективы развития.
В качестве бонуса – лучшие новостройки района.
Немного о локации
Поселок Шушары расположен в Пушкинском районе Санкт-Петербурга, а это значит, что у всех проживающих здесь имеется городская прописка.
До начала «нулевых» годов поселок Шушары был достаточно провинциальной локацией: застройка не превышала 5 этажей, инфраструктура ограничивалась парой мелких торговых точек.
Все изменилось, когда в Шушары пришли застройщики во главе с «Дальпитерстроем». Первый дом компания сдала в 2004 году, с него началась история высотной застройки поселка.
Первый высотный дом появился в Шушарах в 2004 году
С тех пор ситуация кардинально поменялась, Шушары «выросли», а процент высоток в несколько раз превысил долю малоэтажного жилья. Однако с инфраструктурной составляющей проблемы остаются.
Преимущества и недостатки Шушар
Перед покупкой квартиры взвесьте все плюсы и минусы. Как и всякая активно застраиваемая вблизи Санкт-Петербурга локация, Шушары имеют серьезные проблемы, решение которых может затянуться на годы.
Плюсы
Доступные цены
Ценники на квартиры в Шушарах – это главная причина популярности локации. Здесь легко можно найти жилье по цене до двух миллионов рублей, правда, скорее всего это будет студия в новостройке со сроком сдачи через пару лет. И тем не менее, цены здесь ниже, чем, к примеру, в Мурино и Кудрово, хотя последние относятся уже к Ленобласти.
Есть выбор
В настоящий момент здесь строится более 10 жилых проектов, поэтому покупателям есть, из чего выбрать. В уже реализованных очередях остаются готовые квартиры, а значит не нужно ждать сдачи дома, чтобы переехать в собственное жилье!
Царскосельские холмы
На границе поселка с Пушкиным строится масштабный район, который полностью обеспечат социальной, торговой и транспортной инфраструктурой. Почитать подробнее о новом квартале можно в нашей статье.
Близость развязки с КАД
Для жителей подобных пригородов близкий выезд на КАД – обязательное условие полноценной транспортной доступности. Хотя на въезде/выезде обычно собираются пробки, развязка с крупной магистралью делает жизнь в Шушарах чуточку проще.
Соседство Пушкина и СПб
Поселок граничит с городом Пушкиным – исторической локацией Петербурга. Но помимо дворцово-парковых ансамблей такое соседство обеспечивает будущим жильцам Шушар дополнительные объекты инфраструктуры.
Шушары граничат с Московским районом и Пушкином, добраться до них можно за 10-15 минут
Но это важно скорее для жителей квартала «На Царскосельских холмах». От их домов до центра Пушкина можно доехать за 10 минут. Жильцы новостроек у Витебского проспекта быстрее доберутся до Московского и Фрунзенского районов.
Минусы
Самая серьезная проблема Шушар – острый дефицит детских садов, школ и других объектов социальной инфраструктуры. Некоторые новостройки обеспечены собственными объектами, но этого катастрофически не хватает.
Чуть лучше дела обстоят на Царскосельских холмах, там образовательные учреждения хотя бы в планах есть, хотя и их реализация может затянуться на долгие годы.
В Шушарах ощущается острая нехватка социальных объектов
Уже сейчас мест в школах и детских садах не хватает, а после сдачи новых проектов число детей вырастет в несколько раз. Имеющаяся поликлиника носит скорее номинальный характер, чтобы получить полноценную медицинскую помощь, придется ехать в Пушкин.
Ирония заключается в том, что квартиры в Шушарах чаще всего покупают именно молодые семьи. Хочется надеяться, что в ближайшее время ситуация улучшится, но предпосылок к этому пока нет.
Плохая транспортная доступность
Несмотря на близость КАД и крупных магистралей, доступность Шушар оставляет желать лучшего. Особенно остро ситуация стоит для автомобилистов: на въезде/выезде из поселка собираются огромные пробки. Подробнее об этом расписано в отзывах жителей, которые представлены ниже.
Что касается пешеходов, то для них все несколько проще. Во-первых, есть ж/д станция Шушары с электричками, которые проходят через «Купчино» и доезжают до Витебского вокзала (то есть станций метро «Пушкинская» и «Звенигородская»). Во-вторых, ходят прямые маршрутки до «Звездной», «Московской» и «Купчино». Правда, они на выезде из поселка так же стоят в пробке.
Поэтому удобнее всего жильцам «UP-квартала «Московский» – комплекс построен рядом с выездом, по безопасному переходу можно дойти до Витебского проспекта, откуда дорога до метро «Купчино» отнимет меньше 10 минут.
Въезды и выезды в часы пик стоят в пробках, а метро строится в нежилой части поселка
Хотя в Шушарах строится метро (открытие переносили уже несколько раз, новая дата – 31 августа 2019 года), жителям поселка это жизнь не облегчит. Станция расположена в промышленной части поселка, куда от жилых комплексов добраться сложно. Даже после открытия собственной станции шушарцы продолжат добираться до «Купчино», или «Звездной» – кому что больше нравится.
Ситуация должна улучшиться к 2022 году, когда запустят скоростной трамвай до метро «Купчино». Он будет ехать от Славянки через Шушары. Это позволит сократить время на дорогу до метро.
Социальное жилье и аренда
В Шушарах строительство социального жилья поставлено на массовый поток. И это накладывает свой отпечаток не только на социальную среду, но и на криминогенную обстановку.
Кроме того, высотки, предназначенные для социального жилья, не отличаются архитектурными излишествами, а их нагромождение выглядит достаточно удручающе.
Нельзя закрывать глаза и на тот факт, что значительная доля квартир в Шушарах выкупается для последующей сдачи в аренду. К примеру, уже сейчас здесь активно сдается жилье, полученное военными от государства. Основной контингент квартиросъемщиков – мигранты из Средней Азии.
Отсутствие парков
С зелеными зонами в Шушарах все очень напряженно – их просто нет. Ни парков, ни скверов, ни даже газонов. В первую очередь это создает проблемы для молодых мам, которым банально негде гулять с детьми. Также это негативно сказывается на экологической обстановке района.
В Шушарах нет парков и скверов, что негативно сказывается на экологии
И если те, кто поселится на Царскосельских холмах, хотя бы смогут ездить в Буферный парк (одна остановка на автобусе) или в Пушкин, то жильцам района у КАД придется потратить чуть больше времени, чтобы добраться до ближайшего парка.
Жизнь на стройке
Шушары находятся в начале своей застройки, строительные работы не закончатся тут в ближайшие пять лет, как минимум. Вам еще долго придется соседствовать со стройплощадкой, где работы не прекращаются даже ночью. А это может серьезно действовать на нервы.
Застройщик «Дальпитерстрой»
Мы не зря вывели компанию отдельным минусом, ведь именно на «Дальпитерстрой» возлагались надежды по развитию поселка. Застройщик получил огромные земельные участки, которые должен был застроить жильем и социальной инфраструктурой. Также «ДПС» должен был заняться развитием дорожной инфраструктуры и озеленением.
Увы, возлагаемые на компанию надежды не оправдались. Из обещанного были реализованы только дома, некачественно и с большими задержками, и пара образовательных учреждений. Обсуждалась схема, по которой застройщик должен передать помещения первых этажей под социальные объекты, но «ДПС» делать этого не стал, а администрация Пушкинского района справедливости не добилась.
Также компания должна была обеспечить свои кварталы дорогами. И она это действительно сделала. Вот только дороги не соответствуют установленным стандартам, что создает правовые проблемы. Администрация района была вынуждена взять на свой баланс заведомо несоответствующие нормам дороги, причем сделала это после долгих судебных разбирательств. Но фактически дороги закрыты, в настоящее время от них толку мало.
Застройщик «Дальпитерстрой» должен был заняться развитием Шушар, но не оправдал возлагаемых надежд
Даже благоустроить территорию своих проектов «Дальпитерстрой» не посчитал нужным. В результате получился плотно застроенный квартал без нормальной инфраструктуры и элементарных мест отдыха. Тем временем население квартала исчисляется тысячами.
Изменится ли эта ситуация? Вряд ли. Ведь застройщик строит социальное жилье, а оно городу нужно. Поэтому никаких серьезных санкций к «Дальпитерстрою» не применяют. И это проблема, ведь в противовес им западная часть Шушар застраивается более качественными и современными проектами – с благоустроенными дворами, а где-то даже и закрытой территорией. А это в конечном счете может привести к серьезному неравенству и социальному напряжению.
Низкая ликвидность
Если ситуация не улучшится, то квартиры в Шушарах уже скоро перестанут расти в цене. Поэтому многие покупатели рассматривают локацию как временное решение, рассчитывая продать жилье здесь через пару лет и переехать в более благополучный район.
Как жить в Шушарах: отзывы
Жители Шушар поделились своим мнением о жизни в поселке, а также дали советы будущим жителям.
Евгений, 32 года
Шуршавель
1) Транспортная доступность района. Номинально Шушары имеют три выезда, время выезда от центра поселка берется до пересечения с КАД:
- Пушкинская улица, регулируемый перекресток с Витебским проспектом. Основной поток жителей выезжает отсюда. В час пик утром на выезд тратится от 12 до 15 минут. В остальное время 5-10 минут.
- Школьная улица, нерегулируемый выезд на Московское шоссе в сторону от города. Шоссе свободно в обе стороны, а вот сама Школьная улица забита. С учетом бОльшего расстояния на выезд тратится в час пик 15-18 минут. В остальное время 10-12 минут.
- Шушарская дорога. Выезд через поля к Экспофоруму на Петербургское шоссе, в сторону города. Дорога узкая и скверного качества, после ЖД-путей гравийное покрытие 150 м. Почти никто не ездит. Пробки начинаются на Пулковском шоссе, перед поворотом на аэропорт На выезд тратится от 15 до 25 минут в час пик. В остальное время – 12-18 минут. При этом это самый быстрый маршрут в аэропорт.
Общественный транспорт внутри поселка представлен 4 маршрутами, по два до метро «Звездная» и «Купчино». Автобусы и маршрутки нарушают все мыслимые правила, ломятся по встречке, перекрывают перекрестки, поворачивают вторым/третьим рядом, так что в среднем получаются значительно быстрее личного транспорта (если не нарушать).
Транспорт по состоянию на март 2019 ходит очень часто и удобно. До последнего времени наблюдались перебои в расписании вплоть до саботажа маршрутов перевозчиком. Пешком от центра посёлка до Купчино бодрым шагом можно дойти за 25-30 минут по тротуару.
Основной въезд – это Школьная улица. Всего один ряд по регулируемому перекрестку. На преодоление 500 метров до светофора на въезде тратится в среднем от 12 до 20 минут.
Въезд через поля свободен, никто им не пользуется.
Лайфхак – выезжать через Пушкинскую на Витебский проспект, а въезжать через Шушарскую дорогу (с разворотом на территории «Экспофорума»).
2) Социальная и коммерческая инфраструктура. Магазинов любого формата хватает. Есть довольно условная поликлиника (отдельно для детей и взрослых) с ограниченным количеством специалистов. Больше в Пушкине. Пара частных клиник и стоматологических кабинетов имеется. Хорошая ветклиника. Салоны красоты формата «Надежда /Лилия/ Изабелла» и тому подобные – на каждом углу. Есть гимнастический зал и вполне современный фитнес-центр небольшого размера.
3) Парков нет. Ресторанов нет. Есть кафе формата «У Ашота», а также пара пиццерий с залом. Полдюжины баров, два из которых вполне достойны и выпить, и покушать. Все остальное в Купчино.
4) С детьми гулять негде, скверов нет, детских площадок не хватает на такое количество детей. Безопасность на низком уровне. В районе ведется активное строительство жилых домов и огромное количество среднеазиатских работников снуют повсюду. Поселок непосредственно граничит с обширной промзоной. На границе жилой застройки располагаются бывшие колхозные поля с бездомными собаками. Есть пара школ, одна из них даже с бассейном. Три детских сада. И того, и другого не хватает чуть менее, чем полностью.
Жителям не хватает парков, социальной инфраструктуры и новых транспортных развязок
Никита, 29 лет
Я думаю, что у Шушар есть будущее, но при определенных условиях. В первую очередь это смена администрации города и замена «Дальпитерстроя» на более ответственного подрядчика. Также хотелось бы улучшения транспортной доступности – хотя бы съезд с Пулковского шоссе и реализацию давно обещанной линии скоростного трамвая.
Без этого Шушары как место для постоянной жизни рассматривать не готов, максимум – 5-7 лет, пока квартиры здесь еще дорожают. В будущем, боюсь, цены на недвижимость в Шушарах расти не будут.
Сейчас торговую инфраструктуру я могу оценить на тройку: есть супермаркеты типа «Пятерочки», бытовые магазины и т. д. Если есть машина, то можно быстро добраться до торговых комплексов и гипермаркетов, если машины нет, уже сложнее. Хотелось бы пешеходную зону до Московского района под КАД, чтобы было удобнее добираться до ТРЦ «Лето» и прилегающих гипермаркетов.
Экологию тоже можно оценить на тройку: с трех сторон мы окружены автомагистралями – Московское, Пулковское шоссе и КАД, с четвертой стороны находятся поля бывшей сельскохозяйственных угодий. Радует, что ветер в основном северо-восточный, так что дует с полей, а не с дорог. Но близость кольцевой бесследно не проходит, я живу на 19 этаже и даже при закрытом окне слышу дорогу.
ТОП-3 новостройки в Шушарах
Традиционный бонус от «М16-Недвижимость» – обзор лучших жилых комплексов локации.
ЖК All Inclusive
Новостройка от компании «Аквилон Инвест» строится в западной части Шушар. Это яркий 11-этажный комплекс с доступными квартирами, цены в ЖК All Inclusive начинаются от 1,9 млн рублей.
В жилом комплексе All Inclusive предусмотрена полная меблировка квартир
Покупателям доступны студии и квартиры с 1-2 комнатами, причем есть как традиционные планировки, так и европейские форматы с кухней-гостиной до 24,4 м2. Все квартиры сдаются с отделкой, но главной изюминкой комплекса станет полная меблировка квартир по готовому дизайн-проекту!
ЖК сдается во II квартале 2021 года. Частью комплекса станет детский клуб, который передадут в собственность жильцов, на первых этажах откроются магазины шаговой доступности, а во дворах, помимо традиционных рекреационных зон, обустроят площадки для выгула домашних питомцев.
ЖК «UP-квартал «Московский»
Частично реализованный проект от ФСК «Лидер», который строится на границе поселка и Московского района. Дома первой очереди заселены, вторая сдается в конце нынешнего года.
Территория ЖК «UP-квартал «Московский» благоустроена в соответствии со стандартами комфортного жилья
В настоящее время минимальные цены начинаются от 2,3 млн рублей. За столько в комплексе можно приобрести студию. Также предложены европейские и стандартные форматы с 1-3 спальням. Площадь составляет от 25 до 70 м2. Есть варианты с черновой и чистовой отделкой.
Детский сад во дворе, благоустроенные зоны досуга и отдыха, современная торговая инфраструктура на первых этажах – ЖК «UP-квартал «Московский» полностью соответствует заявленному комфорт-классу.
«Образцовые кварталы»
Пять малоэтажных кварталов от компании «Терминал-Ресурс» расположены в той части поселка, которая примыкает к Пушкину. «Образцовые кварталы» строятся в рамках масштабного района «На Царскосельских холмах».
Три квартала уже сданы, причем с опережением графика. На очереди четвертый и пятый кварталы. В продаже остаются готовые и строящиеся квартиры, минимальные цены – от 2,3 млн рублей.
«Образцовые кварталы» строятся на Царскосельских холмах и сдаются с опережением графика
В «Образцовых кварталах» представлены самые востребованные форматы квартир – от студий до трехкомнатных. Есть мансардные планировки, квартиры с эркерами и другими улучшенными характеристиками.
Интересуют другие новостройки в Шушарах? Специалисты «М16-Недвижимость» подберут для вас готовые и строящиеся предложения по ценам от застройщиков. Обращайтесь!